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楼主: MICHELLE07

[个人理财] 不要不理它 - 关于refinance与broker会晤笔记

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 楼主| 发表于 16-6-2013 23:08:00 | 显示全部楼层

谢谢分享.

"如果能做refinance还是尽量去做一下"
我很赞同,老实说,我不一定会买投资房,而是为了弄些钱到手上,作为备用.

"投资房以租金为王,注重地段和升值空间。不要太看重户型和一些格局"
这个也说得很对. 还有人提到投资房要有positive cashflow. 对这个暂时我没有观点可发表.

关于投资房退税.老生常谈...

"所有的风险存在2处:1,空租率,目前据说是1.92%,需要你经常发帖以及收取押金保证自己的房租能够持续。"
空租是我最大的concern, 不过为什么说"需要你经常发帖"?

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发表于 16-6-2013 23:13:46 | 显示全部楼层
MICHELLE07 发表于 16-6-2013 22:01
我印象中也是这样,不过我在维州, 有空我上www.sro.vic.gov.au 研究一下。
还有,谢谢你13楼分享的信息, ...

恩。我觉得非首次的投资房现在应该是没有任何补贴了。NSW只对首次买新房有补贴。
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 楼主| 发表于 16-6-2013 23:32:42 | 显示全部楼层
wwwzzz10 发表于 16-6-2013 21:47
我不完全赞同。
因为理财不代表求险财。
当然,险可能更快的到达。


我只是喜欢"富贵险中求"这种说话方式,不探究其内在. 人毕竟是理性+感性的动物.

我也很喜欢你分享的这些知识点, 精炼明了.学过就是不一样...

"理财=开源+节流。节流这部分就不太有风险。开源这部分,又分为资金理财和人力理财。前者比如运用金融杠杆进行股票、房产或者实业投资。后者比如多兼职一份,或先投资自己(读书,考证)获得晋升和跳槽的机遇。"

所以理财不是那么抽象、专业的事,我们每个人都可以做、其实也都在做。

和你一样,我也不怕。
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 楼主| 发表于 16-6-2013 23:38:01 | 显示全部楼层
wwwzzz10 发表于 16-6-2013 22:00
我举个例子哦。我曾经有10万元的积蓄。(工资啊,股市收益啊,还有业绩较好的一些意外的奖金啊),当时行情 ...

“实现了财务自由,才能更近的靠近心灵的自由。”
的确是这样!!
我在国内的时候,是全公司有名的清高正直派,专门针对“小贪贪”,其实就是因为那时运气好没有做房奴,才不用为米折腰。心灵很是自由。

周浦房子那时真便宜!

投资自己,我永远最赞同!
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 楼主| 发表于 17-6-2013 00:19:06 | 显示全部楼层
x24 发表于 16-6-2013 15:19
确实应该分开来讲会清楚一些。

1.5w的置业补贴是

看来FHOG不是那么简单的,每个州不一样,还不停地变,唯有仔细查各自官方网站的最新政策.
我的理解是无论如何,投资房购买者靠边站.
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发表于 17-6-2013 08:34:35 | 显示全部楼层
Samantabhadra 发表于 16-6-2013 18:12
富贵险中求,否则不是每个人都发财?

那咱们什么时候做笔大的
一次够本的那种

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发表于 17-6-2013 08:36:03 | 显示全部楼层
我才换的房
现在refiance是不是太早了
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发表于 17-6-2013 11:35:50 | 显示全部楼层
不好意思,我说的是NSW的政策。

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MICHELLE07 + 50 谢谢分享!

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 楼主| 发表于 20-6-2013 20:00:53 | 显示全部楼层
今天房产评估的人员来访,提醒了我这篇作业还没完成。

专业知识没学过,基础FINANCE皮毛又是大家都懂的,所以还是写日记吧。

贷款要找BROKER吗?

我们建房子的时候很贪心,想建个"豪宅",天真地以为只要首付达到要求,就能随意贷款
因为国内贷款提供的收入证明就是个形式,这个形式还不保证真实性,所以我们没考虑过收入对贷款额度的影响。

当时询问了几家银行,发现没想象的那么容易,收入不够。尽管我们表示有还款能力,但证据呢?

我们再次天真地把希望寄托在broker身上,builder推荐了一个不错的broker,效率高,谈吐专业,也不pushy,很神奇地,他拿到了我们想要的金额。现在想想只是个计算问题,事后我也知道了完全可以自己操作,但,他们不收费,信息多,思路广,动作又快,就允许自己懒惰一回吧!

见面当天他们还给我们看收费表,银行付给他们的,有首次佣金和提成。

可以想见,refinance也是他们很愿意的。

总之,贷款经纪人,可找可不找。有则轻松,无则锻炼自己,成本没区别,也没人蒙你。

上次打电话给 nab homesideE,对方告诉我,如果是existing loan variance他们可以做,如果要refinance ,请找你的broker,银行没有这方面的销售工作人员。

银行和broker们是穿同一条裤子的吗?

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newozer + 50 谢谢分享!
浮云云艾米莉 + 50 CBA的refinance会帮你评估的

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 楼主| 发表于 20-6-2013 20:08:40 | 显示全部楼层
本帖最后由 MICHELLE07 于 19-10-2018 22:50 编辑

要refinance,评估房子必不可少。

尽管我再三表示只是问问,还没决定是否进行,经纪人坚持说为我们免费安排。

究竟谁出这个钱呢,我猜就象眼睛店的验光师一样,包含在经纪公司的运营成本里。

2018月10月19日更新:据说这个评估费用由银行出)谢谢 @juliuscaesar

如果自己支付,评估费大约$300-$400。

上午来了一个评估师,测量了每个房间、储藏室、车库和前后院大小,拍了一些照片,询问了地板、地砖和台面材质等,后院的stone paving也仔细看过。

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 楼主| 发表于 20-6-2013 20:15:06 | 显示全部楼层
初步拿到的homw loan 产品对比表,数据很多,摘要如下:

五个产品都是100%OFFSET。comparison rate 是基于大约20万贷款额的利息和费用比率。

Bankwest, Premium Select Home Loan:  <=80%LVR, intital int rate 5.54%, compari rate 5.56%;
CBA,Standard Variance Mortgage Advantage:  <=80%LVR, intital int rate 5.30%, compari rate 5.54%;
Homeside,Homeplus Standard Variable:  <=75%LVR, intital interest rate 5.40%, comparison rate 5.56%;
ING Direct,Orange Advantage:  <=80%LVR, intital interest rate 5.23%, comparison rate 5.38%;
Suncorp,Home Package Plus Standard Variable:  <=80%LVR, intital int rate 5.34%, compar rate 5.56%;

还有discharge和switching/variation fees,一次性的小金额,经纪人和我们都认为不必过多考虑。
他们说在没有必要换的情况下,留在原来的银行比较好。

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 楼主| 发表于 20-6-2013 20:38:58 | 显示全部楼层
本帖最后由 MICHELLE07 于 20-6-2013 19:45 编辑

refinance一般都需要一个理由,可以说医疗差旅费等,也可以说potential investment property.
比如我们,很有可能只贷一点款,放到offset账户里,还没有买第二套的具体计划,那钱用来去旅游也不一定,所以就是potential啦。

如果买第二套,需要重新申请一笔贷款,独立于现有的贷款。银行根据现有房子的评估值、现有贷款余额、家庭收入、预期房租收入等来核算新的loan。
比如:
房子价值 50万
投资房价值 50万
两套房最大贷款总额(80%)80万
现有贷款余额:20万
新贷款额:60万

这60万分配的时候,考虑到购房费用,可将略超出投资房价值(50万)的部分作为投资房贷款。
然后享受利息抵税。似乎前几年都可以Interest Only.

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 楼主| 发表于 20-6-2013 20:45:21 | 显示全部楼层
本帖最后由 MICHELLE07 于 19-10-2018 22:51 编辑

不是说只要equity达到20%就可以成功贷款,家庭收入是关键因素。
有些情况下,最多贷款额可能达不到两套房价值的80%。

比较奇妙的是,一方收入较高的情况下,如果单身,能贷到更多。
(2018年10月19日补充:这个要看情况,具体见69楼)
我们看了具体的计算,超过临界点收入(就是能增加贷款的新收入额)后,年收入增加$5000,就可多获得5万多的贷款。

所以,要会理财,更要会赚钱。
努力工作吧!

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发表于 20-6-2013 21:26:53 | 显示全部楼层
搬凳子来学习

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发表于 20-6-2013 21:31:52 | 显示全部楼层
MICHELLE07 发表于 20-6-2013 19:38
refinance一般都需要一个理由,可以说医疗差旅费等,也可以说potential investment property.
比如我们,很 ...

哦我前面的评论请无视。我没搞清楚背景

银行帮你评估refinance都是要求你已经找到投资房,出好offer了

他们一般是这样的。比如,第一套房子60W,首付20W,自己还了两年还掉3W。这时你买投资房,40W,首付10W,然后银行会帮你做refinance,从第一套里面refinance出10W,两套房子都抵押在银行那里。可以做到0首付买投资房

单身确实容易贷款,因为两个人很容易有娃,有娃开销就大啦而且女方可能会不工作。所以单身拿贷款很容易。。。

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 楼主| 发表于 20-6-2013 22:15:19 | 显示全部楼层
本帖最后由 MICHELLE07 于 20-6-2013 23:22 编辑
EmilyS 发表于 20-6-2013 20:31
哦我前面的评论请无视。我没搞清楚背景

银行帮你评估refinance都是要求你已经找到投资房,出好offer了 ...


是可以零首付,甚至费用也可以贷款中出,所以可以抵利息税的贷款额会高出房价.
我43楼的计算也是这个意思.

对, 还是单身好.


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发表于 20-6-2013 22:30:19 | 显示全部楼层
MICHELLE07 发表于 20-6-2013 19:45
不是说只要equity达到20%就可以成功贷款,家庭收入是关键因素。
有些情况下,最多贷款额可能达不到两套房价 ...


equity这里指什么?我英文不好。看不太懂,有些费解。
贷款而言,主要是净收入。换言之,是收入-支出。收入高,支出高,贷款额度也不高。
不过现实是,只要在海外找个公司开个证明,都可以作为海外收入贷款。这是为什么留学生也可以买房的原因。我们有21岁的学生贷款80%的例子。。
然后,收入好的,也可以贷款90%,但是需要购买一定的贷款保险。这是实际情况。
理财和赚钱都很重要。不要区分关键与否。死工资,我还是不够赞同。
因为国内很多双IT,不屑贷款,希望全付,等了多年,结果房价特别高了,即使全付了,付出太多,不值得。甚至国内单位1小MM,100万的房价不买,涨到200多万了,着急,出了100万首付买了。也有。。。
只能说,工资越高,你的理财选择越多。不去收入,只做发财梦,是无聊的。有了好的收入,又精于理财,可以更快的到达财务自由的彼岸。理财本身也是技能,不是赌博,和做会计,打工一样费力费时。抽象些罢了。

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MICHELLE07 + 50 你太有才了!

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发表于 20-6-2013 22:33:52 | 显示全部楼层
MICHELLE07 发表于 16-6-2013 22:08
谢谢分享.

"如果能做refinance还是尽量去做一下"

经常发帖求租客啊。要操心啊。呵呵

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 楼主| 发表于 20-6-2013 22:37:50 | 显示全部楼层
wwwzzz10 发表于 20-6-2013 21:30
equity这里指什么?我英文不好。看不太懂,有些费解。
贷款而言,主要是净收入。换言之,是收入-支出。 ...


谢谢分享,你说得很有道理。

equity就是净资产, 一般贷款要求净资产达20%,类似于首付20%.
国内的贷款情况和这里略有不同.
澳洲的融资十分发达,从小公司到个人,都有很强的金融杠杆概念,市场也很成熟.
从个人贷款经纪人普遍流行这一点就可以看出,和中国不太一样.

海外收入证明是个不错的概念,我想过,但为了避免税务麻烦就放弃了。
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发表于 20-6-2013 22:39:29 | 显示全部楼层
MICHELLE07 发表于 20-6-2013 19:45
不是说只要equity达到20%就可以成功贷款,家庭收入是关键因素。
有些情况下,最多贷款额可能达不到两套房价 ...

楼上有一点说的很对,碰到坏的租客是一点办法都没有的

这点要小心。。。

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MICHELLE07 + 50 谢谢分享!

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发表于 20-6-2013 23:59:28 | 显示全部楼层
MICHELLE07 发表于 20-6-2013 19:38
refinance一般都需要一个理由,可以说医疗差旅费等,也可以说potential investment property.
比如我们,很 ...

2个贷款互相独立,但是第2个贷款应该有2套房子作为还款保证吧?
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发表于 21-6-2013 00:01:52 | 显示全部楼层
MICHELLE07 发表于 20-6-2013 19:45
不是说只要equity达到20%就可以成功贷款,家庭收入是关键因素。
有些情况下,最多贷款额可能达不到两套房价 ...

本来一般的标准就是收入的5倍左右。
默认每月1000左右的生活开销,
有家庭的,每个配偶再多1000元开销,
有小孩的,继续加,数额不定。
这个改不了。我和银行说我很省,每天只喝粥,也改不了。
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 楼主| 发表于 21-6-2013 00:03:22 | 显示全部楼层
x24 发表于 20-6-2013 22:59
2个贷款互相独立,但是第2个贷款应该有2套房子作为还款保证吧?

是的,分开计算本金和利息, 净资产比例是统一计算, 两套房子共同担保两笔贷款.
我的理解暂时如此.

大家最关心的就是利息抵税嘛,两笔贷款分开来,投资房全额超额贷,利息多多的.多好!
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发表于 21-6-2013 00:05:27 | 显示全部楼层
EmilyS 发表于 20-6-2013 20:31
哦我前面的评论请无视。我没搞清楚背景

银行帮你评估refinance都是要求你已经找到投资房,出好offer了 ...

按我的理解,银行不看可能有娃之类的可能的事情,就是看现在。
开销按人头来,已经固定了。剩下的就是看收入有多少了。有1w就能多贷5w。所有只要配偶能找个稳定工作,赚再少都有帮助。

贷款用途银行不管的???
我理由写成去赌场或者夜总会潇洒一个月这样也可以?

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浮云云艾米莉 + 50 我很赞同!

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 楼主| 发表于 21-6-2013 00:06:34 | 显示全部楼层
x24 发表于 20-6-2013 23:01
本来一般的标准就是收入的5倍左右。
默认每月1000左右的生活开销,
有家庭的,每个配偶再多1000元开销, ...

他们硬要你保证生活质量. 我也明明很会省.
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 楼主| 发表于 21-6-2013 00:26:25 | 显示全部楼层
x24 发表于 20-6-2013 23:05
按我的理解,银行不看可能有娃之类的可能的事情,就是看现在。
开销按人头来,已经固定了。剩下的就是看 ...

是的,银行看现在,如果今天单身,拿到贷款了明天结婚,也不管的。
refinance贷款用途应该是正当理由。

配偶的赚很少钱的那种兼职工作,paper work 比较麻烦。
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 楼主| 发表于 24-6-2013 19:09:13 | 显示全部楼层

今天房子估价报告出来了,居然和我事先估计的数字一模一样!

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x24 + 24 恭喜你!
newozer + 50 恭喜你!

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发表于 24-6-2013 21:41:18 | 显示全部楼层
恭喜你。。。(既不能评分,也不能引用滴飘过)

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x24 + 24 恭喜你!
MICHELLE07 + 50 记得给58楼补分

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发表于 25-6-2013 08:54:18 | 显示全部楼层
MICHELLE07 发表于 24-6-2013 18:09
今天房子估价报告出来了,居然和我事先估计的数字一模一样!

refinance房子要重新估价吗?

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MICHELLE07 + 30 是的

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发表于 25-6-2013 22:52:26 | 显示全部楼层
MICHELLE07 发表于 20-6-2013 19:15
初步拿到的homw loan 产品对比表,数据很多,摘要如下:

五个产品都是100%OFFSET。comparison rate 是基 ...

利率咋比一套的高一些呢?
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