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[投资移民生活] 890在GC——拍图说话15(浅析物业权管理生意)

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发表于 10-1-2015 21:50:41 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 幸福妈妈 于 12-1-2015 10:55 编辑

2012年8月18日长登GC时,我们非常迷茫。

记得头两个星期拼命寻找生意突破口:

一、中介推荐一堆生意(我呵呵)

二、老移民华人也“热心”推荐“好”生意(我呵呵)

三、报刊杂志上铺天盖地的生意出让(我呵呵)

四、各种老板上门提出假合资项目 (我呸呸)

等等,等等......

从中,能感到腥风血雨即将来到的气息!

但凡有点悟性的人都会知道,那全是套!

在众多生意广告中,我们寻觅到了一个方向:物业管理权生意

其实,当时,对什么是“物业管理权”知之甚少,但直觉告诉我们,这种生意比较安全。

定了一个目标,我们开始走访了GC靠近冲浪天堂的几个有意向出让管理权的物业。

记得当时我们选定了一家靠近冲浪天堂的motel,一对意大利老夫妇(73岁左右)热情地接待了我们。

那是一间非常优雅的欧式小酒店,优雅的程度让人吃惊!

那也是一次难忘的经历,意大利夫妇知道我们有意向要购买他们的管理权生意,就把他们三十多年来经营的酸甜苦辣全部告诉了我们。

他们对自己曾经经营了三十多年的生意恋恋不舍,但又万分抱怨三十多年来的失去自由!

在GC,类似这样的物业管理权一搬都不亏本,即便淡季亏本,旺季也一定能补回来。但利润并不高,一般能保持8-10%(纯利润)左右就很好了。

老夫妻因为这个生意,几乎每年365日都要上班,没有节假日,没有休假,还要操持各种酒店内的事务,非常辛苦!

我看到他们用彩笔做的各种客户订单,最绝的是一本12页的自绘年历(提前一年做好下一年的),以他们自己的方式标注着世界各地老顾客们有可能会来GC下榻他们酒店的日期,以及客人的姓名、联系方式、家庭成员、相貌特征和喜好等等,最绝的是每个客户都有不同的优惠价格,五花八门。(很多欧洲家庭都会每年定期来GC度假)

他们要在每年圣诞节给那些老顾客邮寄明信片,写上诚挚的祝福,同时一定也会写上最热烈的来年邀请以及更好的优惠诱惑......

总之,看完意大利夫妇的物业管理权生意,我们彻底崩溃了!
这样的生意如何接手?

一、没有了自由,如何能快乐生活?

二、那么多老顾客,人家会愿意接受一个新老板吗?

三、如何做到如此事无巨细?

我们最后放弃了此类物业管理权生意。

理由:

一、投资资金要求比较高,按照890的要求,年税后营业额要达到30万,就必须买一个将近150万以上的类似物业权,不然营业额做不出来。此类物业权管理生意,需要投资人在此物业中拥有最少一套产权(30万澳币-50万澳币不等,其余费用为生意转让费,非常昂贵!),所以,投资金额比较高。如此高的投资额,风险一定也很大。

二、熟悉生意起码需要一年,才能真正掌握其运作的细枝末节。比如每个月中的客流量,需要注意什么等等。难度太大,压力太大。

三、如果考虑拿到PR后卖掉生意,难度也非常大。因为澳洲经济不景气,很难有人愿意出如此高的价格去买一个如此薄利且身不由己的生意,所以,很有可能会捏在手上,非常难办。

四、我们岁数大了,无法亲力亲为做各种杂活,其实还是在中国太养尊处优了,已经失去了替自己打工的心理承受力。那么就要请人打理,一请就是好几个员工,而且一定是要请鬼佬员工,那么10%的利还能剩下多少?GC人工贵的要死!

综合以上种种,加上移民律师极力反对我们买这类生意,怕被移民局拒签,因为此类生意需要的管理才能相对小,听律师说有人因此被拒签了(没有证实过,只是听律师口述)。我们最后放弃了这个生意,美梦落空了!

*********

在GC,物业权管理生意有很多种类。

有小区物业管理权、酒店物业管理权、公寓楼物业管理权(含大学生公寓楼)、写字楼物业管理权、商场物业管理权、公共场所物业管理权等等。

他们虽然叫法不同,但有一个共同的特点:事无巨细,都要参与管理:小到客人丢了一根针,大到失火失窃等等......(类似中国的居委会)

大型物业管理权很难买到,也很难经营,163家庭真心别去碰,估计没有能力也不应该投资如此大的生意。

如果有意要做这样的生意,建议如下:

一、投资额不要超过200万的中型hotel,相对比较好管理。

二、选择比较难的情况下,尽量选择网络好评多的hotel。

三、地段要好,要么大学附近,要么市中心入住率高的地段。

四、小区物业管理权生意也应该选择相对小型的小区,一点一点学着做,一旦了解了小区中的各家各户,事情就好办多了。

五、不建议刚长登澳洲就买此类生意,不懂英文的情况下,难度太大了,可能精神会崩溃!6个月之后再考虑吧,也许那时你已经找到比物业管理权更好的生意,一定的!

六、不建议打算拿了PR就回国的家庭买此类生意,因为它一定会套牢你,让你回国也不是,不回国也不是。(投资太大,不舍得放弃!如果是一个投资20万的生意,拿到PR后,生意送人也无所谓,但投资数百万的生意,不舍得不追回成本)

七、此类生意适合打算拿到PR后不打算回国的投资移民家庭,因为毕竟投资大,不好出手,但起码还有利润。

八、咨询您的移民律师,了解您所在的州是不是允许您购买此类生意完成最后的PR申请,这个至关重要!

九、不建议45岁以上的投资移民人士购买此类生意,太辛苦,身体吃不消,拿了PR,赔了健康,不值得!

十、建议在国内参与过类似生意管理的人士可以考虑此类生意,熟门熟道一定会事半功倍,且得心应手之后一定会有惊喜!

幸福妈妈只懂得这些,供大家参考!

成功案例:

一、邦德大学250米处,一个济南家庭经营一个中型hotel,生意很不错,一家人已经拿到PR,且全家长居GC,不再回国,生意卖不出去,依然在用心经营,利润很不错!他们选择地段太好了,且邦德大学是个高消费的大学,学费高,有钱的学生多,加上他们努力经营,服务品质高,客房和公寓房的入住率常年爆满。

二、我家居住的酒店公寓,早年一对澳洲夫妇经营管理权,做得不尽如人意,被物业管理委员会免权了(合同期到,不合格者就会被免权,这是物业权管理生意中的其中一种),换了现在的管理者:一个澳洲白人家庭。其家庭成员中两夫妇+儿子儿媳全部上阵,他们还拥有自己的清洁公司,酒店的清洁工作他们自己全包了。他们工作非常努力,每年我都被邀请作为物业主参加他们的年度管理大会,俺替他们一家说了不少好话,确实管理的非常人性,连我家的蟑螂和白蚁都管,还管帮我们修门锁,深更半夜我们忘带门卡,他们也会不辞辛劳地开车来为我们开门等等等。

总之,无论在澳洲买哪类生意,都不可能投机取巧,都要认真用心去经营,万万不可总想着拿到了PR就跑人,或者拿到PR了就可以享受澳洲福利等等......(应该多想想到了澳洲,就要为澳洲做贡献,至于人家给不给我们福利,随便!)

只有用心努力,死心塌地,存有一颗爱护他人的善良之意,才有可能经营好自己的生意,才有可能在收获PR的同时,收获更多曾经不曾想到的惊喜!

啰嗦:拿到PR不想留在澳洲生活的家庭,请认真问自己:这么多年辛苦在澳洲投资做生意和完成任务的意义是什么?其心理压力会不会山大?心里牵挂两头,也许会身心疲惫,心力憔悴!(我说的是实话,千万别诅咒我!)

再啰嗦:在澳洲挣不到大钱,成不了土豪,大家死了这条心!争取不亏本,生意的小利能养家糊口就该感谢上苍了!

大家一起努力!祝福并加油!

***************

今日拍图:GC Movie World也能看到“雪景”!

经常有朋友问我:什么时候去电影世界主题公园比较好玩?

我想:圣诞特别活动,比较好玩!

Movie World每年一度的圣诞特别活动是GC市民最期盼的盛典之一!

其梦幻气息令人难忘!

梦幻气息一:晚上七点钟的彩灯齐明:

等待彩灯亮起的孩子们:一家有四个孩子,太幸福了!

屏幕快照 2015-01-10 下午8.37.43.png

在近乎漆黑一片的情景下,7点整,彩灯齐明:

屏幕快照 2015-01-10 下午8.38.37.png

梦幻气息二:雪花飞扬(其实是泡泡)

屏幕快照 2015-01-10 下午8.37.13.png

屏幕快照 2015-01-10 下午8.36.44.png

梦幻气息三:圣诞故事演绎,和圣诞老人亲密接触

屏幕快照 2015-01-10 下午8.39.19.png

梦幻气息四:和童话人物近距离交流(图中人物为白雪公主,可惜没有拍到水晶鞋)

屏幕快照 2015-01-10 下午8.39.46.png

屏幕快照 2015-01-10 下午8.40.22.png

GC很多家庭都为孩子们购买了全年的VIP套票,但这个活动不能使用套票,需要另外购票。

价格大概65刀左右(记不太清楚了,对不起)。

GC是个梦幻的地方,虽然赚钱不容易,但真的很特别,很有魔力!

GC市长应该发给我一枚:荣誉市民勋章


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参与人数 12威望 +600 收起 理由
bobova + 50 谢谢分享!
rock_rock + 50 谢谢分享!感动幸福妈妈有这样的分享的善举.
xychar + 50 谢谢分享!
XINIHANGZHOUJIA + 50 你太有才了!
ubuntuhk + 50 精品文章

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 楼主| 发表于 10-1-2015 22:17:02 | 显示全部楼层
写累了,期待顶帖到100楼,再来写下一个题目:手把手教你做游学生意

慢慢顶,让俺歇息几天......

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参与人数 4威望 +200 收起 理由
mite + 50 你太有才了!
QWERTYASDFG + 50 谢谢分享!
xsxsl + 50 谢谢分享!Wait for :手把手教你做游学生意
摄郎 + 50 辛苦了!

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发表于 10-1-2015 23:24:36 | 显示全部楼层
幸福妈妈 发表于 10-1-2015 22:17
写累了,期待顶帖到100楼,再来写下一个题目:手把手教你做游学生意

慢慢顶,让俺歇息几天......

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幸福妈妈 + 50 谢谢分享!

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发表于 10-1-2015 23:26:48 | 显示全部楼层
顶一顶

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幸福妈妈 + 50 谢谢顶帖!

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发表于 10-1-2015 23:31:59 | 显示全部楼层

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幸福妈妈 + 50 这次不是来幽默的(偷笑)

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发表于 10-1-2015 23:35:13 | 显示全部楼层
再顶

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幸福妈妈 + 50 哇,顶了三顶了!谢谢!

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发表于 11-1-2015 00:08:28 | 显示全部楼层
慢慢来,

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幸福妈妈 + 50 有人阅读,就有写下去的动力了。

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发表于 12-1-2015 13:49:45 | 显示全部楼层

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幸福妈妈 + 50 谢谢顶帖!

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发表于 12-1-2015 14:27:44 | 显示全部楼层
非常感谢幸福妈妈这么详细的生意介绍,我是PR,打算登陆后在澳洲做个比较踏实稳定的生意,因为看到此类生意的介绍,比较感兴趣。另外我主要关注的是permanent类型,也就是小区物业类型,感觉主要优势是no set working hours,因为可以贷款60%~70%,所以实际投资回报大概在25%~35%之间,感觉也还可以。例如投资一个100万的物业,贷款60万,投入40万,收入大概在15万,扣除贷款利息,剩余约12万吧。不知道计算的对不?

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幸福妈妈 + 50 你太有才了!

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发表于 12-1-2015 16:14:20 | 显示全部楼层
原以为小旅馆的生意不那么难,可以请人做,自己换得人身自由,看了幸福妈妈的帖子,才知道这是一个多么磨人的行业。。。

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幸福妈妈 + 50 小生意也有好做的!

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发表于 12-1-2015 16:40:18 | 显示全部楼层
小生意都只能亲历亲为。即便是体力上不一定有多少付出,时间上也一定不会少。

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幸福妈妈 + 50 过来人说的就是过来的高贵经验!

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发表于 12-1-2015 17:12:06 | 显示全部楼层
好帖!我也研究了好久的物业管理权生意。

除了熬人以外,现在的价格太高了

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幸福妈妈 + 50 价格高也还是有利可图,有资金也无所谓。

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发表于 12-1-2015 17:43:11 | 显示全部楼层
哇,其实我好想经营一家旅馆,亲历亲为,找到全世界各地的人...
谢谢幸福妈妈分享~凡事用心尽力肯定能做好,到时候回报率真不重要了,每个人找到自己合适的才重要

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幸福妈妈 + 50 玫瑰,你一定行的!

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发表于 12-1-2015 20:34:21 | 显示全部楼层
顶幸福妈妈! 您的帖子总是让人感受到满满的爱心和诚意。

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幸福妈妈 + 50 谢谢你的支持!爱多一点,自己就幸福更多一.

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 楼主| 发表于 12-1-2015 22:21:50 | 显示全部楼层
zhangwq1977 发表于 12-1-2015 14:27
非常感谢幸福妈妈这么详细的生意介绍,我是PR,打算登陆后在澳洲做个比较踏实稳定的生意,因为看到此类生意 ...

谢谢回复!

如果是25%-35%的生意,估计不会有人愿意出让。

这个估算有点太乐观了!

投资160万左右的物业管理权,年纯收益应该可以达到full time工1.5个人的工资回报,这个计算是比较合理的。

差不多10-14万澳币的样子,出去吃饭,旅游,购物等等,所剩应该也不会特别多了,

但起码不会亏本,也算是自己的一份事业,自己当老板,就不用看老板的脸色了!

非常赞同技术移民过来投资做一些自己的生意,不一定非要找那些不靠谱的工作。(如果有资金,又有胆量的话)

祝福你们澳洲顺利!

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mite + 50 谢谢分享!

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 楼主| 发表于 12-1-2015 22:26:33 | 显示全部楼层
本帖最后由 幸福妈妈 于 12-1-2015 22:28 编辑
QWERTYASDFG 发表于 12-1-2015 16:40
小生意都只能亲历亲为。即便是体力上不一定有多少付出,时间上也一定不会少。


一看就是过来人!

在澳洲做生意,操作手法和经营理念完全和中国不同。

就如许多国人觉得在澳洲投资房地产一定会赚钱,其实不然!

澳洲不是个投机做买卖的地方,得踏踏实实,老老实实,全力以赴去做。

澳洲的劳动人民非常受尊重,这是应该的!

你敢滞发工资试试看?

没有过来澳洲的朋友,一定都还在想当然地以为澳洲和中国一个样,过来就知道了,你得洗心革面重新做人才行!
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发表于 12-1-2015 22:56:58 | 显示全部楼层
幸福妈妈 发表于 12-1-2015 22:21
谢谢回复!

如果是25%-35%的生意,估计不会有人愿意出让。

谢谢幸福妈妈回复,等登陆后慢慢考察项目吧,希望您多多传授经验。

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幸福妈妈 + 50 一起探讨

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发表于 12-1-2015 23:37:55 | 显示全部楼层
提示: 作者被禁止或删除, 无法发言
继续顶!!!!!!!!!!!!

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幸福妈妈 + 50 谢谢继续顶帖!

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发表于 12-1-2015 23:56:34 | 显示全部楼层
谢谢幸福妈妈这么详细的经验分享,争取尽快顶到100楼哦~~~

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幸福妈妈 + 50 估计没那么快!慢慢等!

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发表于 13-1-2015 00:04:08 | 显示全部楼层
希望幸福妈妈别怪我太贪心哈,我是抱着多学习的心态。。。

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幸福妈妈 + 50 贪心不是坏事!我也很贪心!

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发表于 13-1-2015 02:07:50 | 显示全部楼层
楼下的同学请注意,
不要顶太快,
请让幸福妈妈多休息,
(慢工才能出细活

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幸福妈妈 + 50 谢谢理解,俺属于快工也出细活类(偷笑)

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发表于 13-1-2015 08:54:04 | 显示全部楼层

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幸福妈妈 + 50 星星是来捣乱的(偷笑)

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发表于 13-1-2015 15:01:09 | 显示全部楼层
家父一直开一个小诊所,365天/24小时为乡邻服务。
这种小生意, 不做的人真是不知道辛苦。
不过, 本人性格安定, 不喜欢到处跑,不喜欢接触陌生人,没事自己坐在树下看武侠小说乐在其中的话,也不错。

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幸福妈妈 + 50 做自己的小生意,虽然辛苦,也是一份快乐!

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发表于 13-1-2015 15:34:15 | 显示全部楼层
顶!!!

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幸福妈妈 + 50 谢谢顶帖,感谢!

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发表于 13-1-2015 18:02:56 | 显示全部楼层
,另:幸福妈妈现在还仍在兼做游学吗?

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幸福妈妈 + 50 谢谢!

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 楼主| 发表于 13-1-2015 20:35:25 | 显示全部楼层
anitalu 发表于 13-1-2015 18:02
顶,另:幸福妈妈现在还仍在兼做游学吗?

我们的游学项目已经非常成熟,但只针对自己国内的教育机构开放,项目太好了,我把它开发出一个系列课程,供自己学校的孩子们选择。所以,游学不是一个生意,而是一个附带的非营利性的国际课程。
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 楼主| 发表于 13-1-2015 20:35:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 幸福妈妈 于 13-1-2015 20:38 编辑
anitalu 发表于 13-1-2015 18:02
顶,另:幸福妈妈现在还仍在兼做游学吗?


我们的游学项目已经非常成熟,但只针对自己国内的教育机构开放,项目太好了,我把它开发出一个系列课程,供自己学校的孩子们选择。所以,游学不是一个生意,而是一个附带的非营利性的国际课程。

我一直认为:教育应该是纯粹一点的事业。

理念决定了项目性质!

中国的孩子们需要的是有价值和对未来有意义的生活和学习体验,而不仅仅是大众意识中的游学,那种游学对孩子们来说不公平。

之后我会详细介绍如何做一个优质品牌的游学项目,

其实,越是特别有品质的东西,越能长久!
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发表于 13-1-2015 21:28:32 | 显示全部楼层
12年8月长登,幸福妈妈现在拿到PR了吗?

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幸福妈妈 + 50 今年5月递交890申请,应该没有悬念了。

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发表于 13-1-2015 21:47:25 | 显示全部楼层
祝你一切顺利

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幸福妈妈 + 50 谢谢祝福,一定会顺利的!

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发表于 13-1-2015 23:58:43 | 显示全部楼层
一看到加分就不由自主的来看帖
看了就顶,顶了又被加分..........
(结论:幸福妈妈的加分是有预谋的)

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幸福妈妈 + 50 我比窦娥还冤啊!(偷笑)

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