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澳洲正处于有史以来最大的信贷推动的房地产泡沫。一旦泡沫破裂，那么它将破坏经济，并很有可能对四大银行造成打击。 这一警告来自Lindsay David，他是LF Economics的创始人、《澳洲：从繁荣到萧条》（Australia:Boom to Bust）的作者以及预言澳洲经济会面临灾难的分析人士。不过，他的警告是正确的吗？或者我们此前听过所有这些预言吗？ David对即将到来的房地产市场崩溃提出警告，对政府以及金融、保险和房地产行业的发展提出批评。 自1996年以来，澳洲经历了覆盖全国的房价繁荣。从1996年到2014年，房屋的实际价格以及经质量调整的价格上涨了121%，这是“自1880年有记录以来规模最大、最持久的房价增长”。 他表示，如今的澳洲和2007年以前的美国及爱尔兰存在很明显的相似性——“人们会认为你疯了，但慢慢地我可以确定，我看到有更多的人开始接受这个观点。但是当每个人都知道（房市）存在泡沫的时候，已经为时过晚了。” 在1996年至2014年期间，房价和按揭贷款的增长超过了经济基本面，例如通货膨胀水平、GDP、房租和收入。David称，“如今你看看，在1996年底到2014年期间，家庭债务的增速已经超过通胀率，比例为10:1。” 假设在雪梨的新屋买家存下30%的收入，购买中等价位的房屋需要20%保证金，那么他们大约要花6.5年的时间才能存够首付。 在被调查的16个英语城市中，只有温哥华的居民比雪梨居民花费更多时间来存首付。居住在墨尔本、阿德莱德、柏斯和布里斯本的人分别要花费5.78年、4.30年、4.09年和3.97年的时间来存首付。 房屋买家采用了“爱尔兰式的财富创造模式”，投资者从银行大量借款，再将房屋抛售给下一个贷款更多钱来进行投机性活动的买家，这些活动推动澳洲家庭的债务堆积到1.9万亿元。而最大的受害者就是年轻的买房者和中等收入者，他们 “要么因为房价高而被挤出市场，要么就是提高杠杆率”。 他说道：“银行系统向市场注入的债务越多，那么房屋买家创造的债务就更多。当人们感到疑惑，为何会有20多岁的人出现在拍卖会竞拍房屋，那是由于有更多的银行为你提供贷款。” “雪梨的房价并不像它们看上去的那么高，因为房屋供应短缺，每个人的口袋中都奇迹般地拥有90万元。银行必须发放更多贷款，这样房价才能保持高位。” 只要新的购房者不能或不愿申请比先前买家更多的贷款，那么整个市场就将崩溃。 David指出，2017年是房市泡沫破裂初现端倪的时候，它将始于澳洲西部。如果柏斯市场崩溃了，那么这将开始影响银行系统的借贷能力。 然而，国民银行（NAB）首席经济专家Alan Oster表示，澳洲没有房市泡沫，并且“泡沫威胁论”的说法已经持续了数年。他说道：“首先，供应和需求是真正重要的因素。看看2007年以后的黄金海岸，再反观现在的雪梨。我们并没有说所有一切都很好——你应该说，这是一个房屋可购性问题，但当前阶段房市状况还不错。
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发表于 24-5-2015 20:07:19
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楼主
发表于 24-5-2015 21:19:54
