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楼主: kevin妈妈

来看看悉尼这些房价

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发表于 16-8-2019 23:36:06 | 显示全部楼层
好久没来,上来看看
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发表于 16-8-2019 23:40:46 | 显示全部楼层
828楼的房子以116万卖出

比我当时估计的最高值110万还要高
吃惊之余也不吃惊,毕竟拍卖当天的page view已经接近9000

bn_s1.png

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发表于 16-8-2019 23:47:01 | 显示全部楼层
829楼的房子以120万卖出

b_s1.png

我之前觉得最多110万,因为地段不算好,房子也不大
对比帖子里面大量Bexley的廉价好房,这个房子绝对不占优势

分析了五月以来Bexley这个区的房价增幅,非常惊人

NSW regional area部分地区增幅迟缓甚至下跌,而市区附近20公里以内地区增幅很明显
可惜的是这两个的确差不多是负相关的对冲状态,导致整体数据很平,
所以每周统计的跌幅和涨幅都是平滑化的,实际波动性会比报道的要高得多

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发表于 17-8-2019 00:06:17 | 显示全部楼层
本帖最后由 Lopemann 于 17-8-2019 09:55 编辑
kevin妈妈 发表于 16-8-2019 12:36
Hem提高了,听一个银行做贷款的朋友说,更不容易贷到钱了


得把事件放在更大的context里面,考虑银行为什么要这样
不得已而为之,和刻意为之,背后的信号完全不同

Westpac和ASIC的官司出其意料的赢了

https://www.abc.net.au/news/2019 ... se-banking/11407742

这是银行和监管机构达到共识的情况下

这个案子是皇家委员会之后可能lending领域最重要的一场官司
法官不认为使用宽松的HEM有很大的问题,因为人的确愿意为了买房降低支出

这个案子的意义并不在于Westpac本身,而是在澳洲Common Law系统中有了precedence case
为未来的类似事件定调了,也就是说法律意义上,就算银行持续使用宽松的HEM,也不会有太大的麻烦

然而Westpac仍然在一天后公布了收紧lending的消息
https://www.afr.com/companies/fi ... ies-20190815-p52hf3

看了一下细节,这些东西绝对不是大机构一天可以做好的
我的猜测是Westpac早就做好了这些东西,准备好了输掉官司后乖乖表态,然而却赢了

在皇家委员会后,金融机构对监管机构有了一种近乎于过度配合的态度
Westpac没有延迟放出计划,也是示好的一种方式,希望能修复和监管机构的关系
不然以后会举步维艰

还有就是可以看做一种“交易”,银行拒绝了ASIC加强贷款监管的要求
https://www.afr.com/companies/fi ... own-20190811-p52fxp

几个银行自行监管可能是表态自己能做好,和上面的信息不谋而合

这个趋势并不一定是永久的,从Westpac老板的态度就可以看出来
https://www.reuters.com/article/ ... onomy-idUSL4N24V1OY

另外一点就是现在还有两次降息预期,几乎是所有市场参与者的共识
也就是assessment会从5.5% - 5.75%下降到5% - 5.25%

接近10%的变化带来的是更多人能达到门槛以及更高的借款量
提前引入更高的HEM会在变化来临时平滑化影响,降低监管风险


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发表于 17-8-2019 00:21:42 | 显示全部楼层
本帖最后由 Lopemann 于 17-8-2019 16:14 编辑

之前媒体报道房价跌15%的时候我就感觉不对,因为看房的经历告诉我部分house的折扣远远高于这个值

之前提过,大部分公布的数据都包括了一些比较偏远的regional area,这些我并不在乎,
所以就选定了自己有可能考虑的领域来做分析
只看了下面这些我们所说的“悉尼”地区R2-R3 240到1000平米的house
用的VG的权威数据

areas.png

看中位数的话其实跌了30%左右,和我的观察比较接近

med_price1.png

之后觉得需要用地的大小来调整一下房价,最后是相似的跌幅
这个事情说明不论房市好坏,卖出的房子大小其实没有显著的统计差异

med_price2.png

就数据而言,listing比较高的时候均价反而比较高
而listing比较低的时候均价很低

从上面的价格也可能看出来,价格和成交量有很高的正相关性
每年折扣最高的时期是圣诞节期间,可能原因是
1. 圣诞节成交的房子比圣诞节外成交的房子差
2. 圣诞节成交的屋主愿意接受很高的折扣

如果是后者的话,那年底确实是“捡漏”时机
但是这种机会不多

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发表于 17-8-2019 00:30:27 | 显示全部楼层
这段时间看到了一套非常让我满意的房子,但是可惜我已经买了

e_s11.png
https://www.realestate.com.au/pr ... -earlwood-131520874

就在好学校附近,走路九分钟到火车站的距离
不错的社区profile
接近800平米的地
漂亮的房子
让我非常非常心动

拍卖的时候123万流拍,卖家要价130万,或许能还一点价
其实如果我之前知道的话可能会更倾向买这个

e_s1.png

顶峰时期600平米的邻居卖了173万
这一套可能至少能卖185万
差不多是30%的跌幅,在现在已经不冷的市场可能已经不多了

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发表于 17-8-2019 12:35:41 | 显示全部楼层
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发表于 17-8-2019 21:27:33 | 显示全部楼层
830楼Earlwood这套小房子卖到了117万

ew_s.png

前几个月这种尺寸不在Earlwood Public School catchment的小房子应该在100万左右波动
达到120万左右的房子应该是600平米左右

ew_s2.png

ew_s3.png

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发表于 17-8-2019 21:35:01 | 显示全部楼层
看看上面这个和876楼Homer St那个的对比,130万真的便宜

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发表于 18-8-2019 21:58:26 | 显示全部楼层
请教各位大神一个问题哈,一个区哪些是政府屋,有地方可以查询么?
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 楼主| 发表于 19-8-2019 09:46:06 | 显示全部楼层
Lopemann 发表于 16-8-2019 22:40
828楼的房子以116万卖出

比我当时估计的最高值110万还要高

我对最近的房价会卖到什么价格一点也不吃惊
人喜欢跟风,很多人也容易焦虑。这个和家长们送孩子去补习班一样的,别人都送孩子去补习,我也一定要送啊。这么多人看房子,再不买就买不到了啊
还有一样就是很多人喜欢抢,大家都不买的时候,自己也不买,比如早几个月。一看别人买,于是自己也要抢。前天在群里我还说:我不爱和别人抢,别人越疯狂的时候,我反而越冷静。有群友就说:急性子的人做不到啊。
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 楼主| 发表于 19-8-2019 09:59:21 | 显示全部楼层
Lopemann 发表于 16-8-2019 23:06
得把事件放在更大的context里面,考虑银行为什么要这样
不得已而为之,和刻意为之,背后的信号完全不 ...

好像说Hem提高,对首次购房的没有影响,主要是打击投资的。
那位在银行做贷款的朋友说,银行一要考虑皇家委员会的监管,二要考虑风险。
他自己是不看好房市,他认为目前卖家心理预期太高,过段时间他们会被泼一盆冷水。
我个人觉得7、8月份是买家疯狂的时候,Hem提高这周二开始执行,然后春季大量房子上市,撑不住的话,房市自然下滑。如果春季撑住了,或许会平稳然后缓慢上涨,大涨不太可能。
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 楼主| 发表于 19-8-2019 10:14:21 | 显示全部楼层
Lopemann 发表于 16-8-2019 23:21
之前媒体报道房价跌15%的时候我就感觉不对,因为看房的经历告诉我部分house的折扣远远高于这个值

之前提 ...

哇!这数据做的也太有才了吧
跌30%这么多,媒体不敢公布罢?
看来我应该在今年圣诞节买房以前圣诞节我没看过房,就只是去年圣诞节看过,当时觉得到处都冷清得不行,中介的态度那个叫殷勤。不过我们去年假期因为要回国,也只看不敢买。
今年如果春天买不成,就等圣诞节买
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 楼主| 发表于 19-8-2019 10:17:06 | 显示全部楼层
Lopemann 发表于 16-8-2019 23:30
这段时间看到了一套非常让我满意的房子,但是可惜我已经买了

Earlwood的房子也不便宜,这么大的面积,要价130万,在现在卖家期望都很高的时候,这个价格的确不贵啊。
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 楼主| 发表于 19-8-2019 10:19:04 | 显示全部楼层
Lopemann 发表于 17-8-2019 20:35
看看上面这个和876楼Homer St那个的对比,130万真的便宜

对呀,200不到,已经卖到117万,为啥那个这么大的房子,反而没人买?
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 楼主| 发表于 19-8-2019 10:19:37 | 显示全部楼层
dragon8848 发表于 18-8-2019 20:58
请教各位大神一个问题哈,一个区哪些是政府屋,有地方可以查询么?

这个我不懂哦
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 楼主| 发表于 19-8-2019 12:33:44 | 显示全部楼层
在悉尼拍卖的444套独立屋和公寓中,约有81.7%售出
https://freeoz.org/ibbs/thread-1372415-1-1.html

1.JPG
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 楼主| 发表于 19-8-2019 12:36:34 | 显示全部楼层
表现最强的是墨尔本,588场拍卖取得了78.3%的初步结果,非常成功,

1.JPG
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 楼主| 发表于 19-8-2019 12:40:14 | 显示全部楼层
但悉尼就不同了,承受力问题继续推动买家走向公寓
在悉尼拍卖的444套独立屋和公寓中,约有81.7%售出,前一周的367场拍卖为76.2%。本周悉尼内城区或内南区拍卖的每一套公寓全都卖掉了。“人们确实喜欢单元房,因为更实惠。”布罗根告诉澳新社(AAP)。

不是铺天盖地说大家都在远离公寓么?
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发表于 19-8-2019 13:58:20 | 显示全部楼层
kevin妈妈 发表于 19-8-2019 11:40
但悉尼就不同了,承受力问题继续推动买家走向公寓。
在悉尼拍卖的444套独立屋和公寓中,约有81.7%售出, ...

撇开公寓施工质量的问题来讲,新一代会喜欢公寓更多一些(特别是内城区的公寓)。
虽然现在公寓暴露的质量问题比较多,但House也不是没有质量问题的存在,只是没有这方面的报道而已。
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发表于 19-8-2019 14:04:51 | 显示全部楼层
本帖最后由 他乡作故乡 于 19-8-2019 13:06 编辑
kevin妈妈 发表于 19-8-2019 09:17
Earlwood的房子也不便宜,这么大的面积,要价130万,在现在卖家期望都很高的时候,这个价格的确不贵啊。


Earlwood的地理位置和自然环境确实不错,但在交通工具方面只有选择bus或自己驾车,它自己是没有火车站的,最近的火车站是Bardwell Park.
从435 Homer Street走路到Bardwell Park火车站有900米,大约10分钟的路程。
而且这个站的车次也不多,用火车出行的话不是很方便。

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发表于 19-8-2019 14:08:57 | 显示全部楼层
kevin妈妈 发表于 19-8-2019 09:14
哇!这数据做的也太有才了吧
跌30%这么多,媒体不敢公布罢?
看来我应该在今年圣诞节买房:lo ...

预祝您能买到心仪的房子
到时别忘了上来分享哦

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kevin妈妈 + 50 很给力!

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 楼主| 发表于 19-8-2019 14:35:54 | 显示全部楼层
他乡作故乡 发表于 19-8-2019 12:58
撇开公寓施工质量的问题来讲,新一代会喜欢公寓更多一些(特别是内城区的公寓)。
虽然现在公寓暴露的质 ...

可是住公寓的人,不能撇开质量问题呀。House感觉不会出了问题,担心楼跨被迫搬出,然后要面临不知道多少的维修费分摊

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 楼主| 发表于 19-8-2019 14:40:38 | 显示全部楼层
他乡作故乡 发表于 19-8-2019 13:04
Earlwood的地理位置和自然环境确实不错,但在交通工具方面只有选择bus或自己驾车,它自己是没有火车站 ...

Earlwood周围有几个火车站呀,不一定要自己区的火车站。

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 楼主| 发表于 19-8-2019 14:50:16 | 显示全部楼层
他乡作故乡 发表于 19-8-2019 13:08
预祝您能买到心仪的房子
到时别忘了上来分享哦

谢谢你哈。我们家买房子是好事多磨一开始看villa和townhouse,那时候都90万以上。然后发现house跌了,那就改看house吧。后来因为国内老人生病,随时要回国,看房子的事就暂停了。没想到又碰到自由党上台,银行两次降息,放宽贷款,房价又涨了。
我刚打算看回villa和townhouse,这新政策又出,开始收紧贷款。好吧,我再等等,看看风向。

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发表于 19-8-2019 19:16:31 | 显示全部楼层
本帖最后由 Lopemann 于 19-8-2019 19:30 编辑
kevin妈妈 发表于 19-8-2019 11:40
但悉尼就不同了,承受力问题继续推动买家走向公寓。
在悉尼拍卖的444套独立屋和公寓中,约有81.7%售出, ...


有能力的可以远离公寓,但是没有能力的也只能考虑公寓。

按5.75%的assessment来计算,没有小孩的单身人士或小夫妻只能借6.5倍左右的工资,单身或家庭收入需要达到12.3万才能借到80万,达到15.5万才能借到100万,三十岁以下的单身人士很难达到这个水平,就算是家庭也只有少部分能达到这个水平。而“好区”的房子几乎不可能比这个还便宜了。

很可悲的是House的barrier to entry很高,人不是真的喜欢公寓,而是只负担得起公寓。

还有就是投机心,大部分人看到公寓有问题的新闻觉得大家不会买公寓,所以专门去看公寓。有这种心态的刚需买家或许比被负面新闻吓退的刚需买家还要多,导致公寓价格上涨。

还有就是随着连续降息的出现,公寓的持有成本为负,参看651楼

房东几乎没有任何动力再降价出售,加上目前的市场最坐不住的是首次置业者,他们大部分人只能看公寓
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发表于 19-8-2019 19:19:39 | 显示全部楼层
kevin妈妈 发表于 19-8-2019 09:17
Earlwood的房子也不便宜,这么大的面积,要价130万,在现在卖家期望都很高的时候,这个价格的确不贵啊。

贵和便宜有不同的指标,很常见的误解是绝对价格和相对价格。

买股票的时候面值低的股票很容易被高估,因为他们“便宜”,但实际上却很“贵”

这个也是一个例子,130万看起来很贵,但是考虑到它的大小,房子的维护,地段,区,其实是非常便宜。我看过一百多套房子,真的几乎没有比这个便宜的house了
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发表于 19-8-2019 19:20:11 | 显示全部楼层
kevin妈妈 发表于 19-8-2019 13:40
Earlwood周围有几个火车站呀,不一定要自己区的火车站。

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发表于 19-8-2019 19:56:58 | 显示全部楼层
kevin妈妈 发表于 19-8-2019 09:19
对呀,200不到,已经卖到117万,为啥那个这么大的房子,反而没人买?


一般拍卖就只有3个人左右拍
如果少一个,竞争就少了很多
多几个,溢价就会非常高

可能刚好那天Homer St的那套就只有俩人拍卖,导致价格起不来

房子的价格非常“随机”,有很大的摆动空间
只是在现在的市场环境,这样的机会不多罢了

再等等,这个房子绝对会卖出去,而且价格会很不错
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发表于 19-8-2019 20:16:48 | 显示全部楼层
本帖最后由 Lopemann 于 19-8-2019 21:34 编辑
kevin妈妈 发表于 19-8-2019 08:46
我对最近的房价会卖到什么价格一点也不吃惊
人喜欢跟风,很多人也容易焦虑。这个和家长们送孩子去补 ...


魔鬼在细节中,参看651楼723楼

一个区域不理性的价格形成的确不合理,但问题是这些事件并非in silo,而是会有持续的二级和三级效应
加强价格信号,形成self fulfilling prophecy
也就是房价上涨促成下一步房价上涨,而房价下跌促成下一步房价下跌
这一点有数据支撑,
比方说澳洲财经见闻文章里面发表的Corelogic数据
autocor.png

下一周的涨跌一般由上一周的涨跌来决定,尤其在没有新信息的情况下。
房价有极强的自相关性,放在每个区也是如此
也就是说,疯长的区的房子,中短期内维持高价的概率大于转头下挫的概率

还有一点是房价和成交量有很强的正相关性,也就是成交量高的时期其实房价往往也高,而不是相反
也就是说旺季一般不会有房价下跌
但是此次不同,因为大选带来的流动性错配带来的高溢价会被高供应抵消一部分

HEM的变化是自行实施而非监管要求
这样决定了程度不会大,而且可能只会限制在特定四大银行中
second tier的银行应该不会有变化,小银行和non bank lender更不会受影响

整体的结果可能是上涨一部分

BTW,根据数据来看,listing“春季”已到
这周的listing已经比之前高20%以上

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