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楼主: kevin妈妈

来看看悉尼这些房价

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发表于 9-4-2019 13:15:36 | 显示全部楼层
kevin妈妈 发表于 1-4-2019 15:51
Strathfield,421的house,Buyer Guide: $880,000,这是不是钓鱼价?

https://www.domain.com.au/441-li ...

成功拍出了1.04m
证实了“Buyer Guide: $880,000”是钓鱼价

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 楼主| 发表于 9-4-2019 13:56:56 | 显示全部楼层
他乡作故乡 发表于 9-4-2019 12:15
成功拍出了1.04m
证实了“Buyer Guide: $880,000”是钓鱼价

果然啊,这个区不可能有这么便宜的价格。

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发表于 9-4-2019 15:20:23 | 显示全部楼层
澳洲房贷违约率或创近20年最高一一一澳财网的报道 D9291D01-7602-4BC9-98D6-25407444736A.png

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发表于 9-4-2019 15:22:54 | 显示全部楼层
跌吧跌吧让暴风雨来得更猛烈些吧

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 楼主| 发表于 9-4-2019 15:30:02 | 显示全部楼层
coonaoz 发表于 9-4-2019 14:22
跌吧跌吧让暴风雨来得更猛烈些吧

你这表情。。。是希望房价跌还是不希望房价跌啊

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coonaoz + 50 你太可爱了! 是跌跌跌,希望元限期跌,跌.

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发表于 9-4-2019 19:56:18 | 显示全部楼层
coonaoz 发表于 9-4-2019 14:20
澳洲房贷违约率或创近20年最高一一一澳财网的报道

如此低利率还违约,能看出房贷这个领域多么脆弱
很可能违约的只是IO过期的人,完全没有负担能力
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发表于 9-4-2019 19:58:17 | 显示全部楼层
coonaoz 发表于 9-4-2019 14:22
跌吧跌吧让暴风雨来得更猛烈些吧

从长期来看房贷利率不可能这么低
等回归7%水平的时候,估计相当部分的人压根不具备偿还能力

可惜的是房子是real asset,不会有很多人能等几年的
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发表于 12-4-2019 00:00:59 | 显示全部楼层
有一个想法,我们未来1-2年内要买房的人,必定因为房价和下任政府之间的关联而受到影响
大致的判断是工党对房市的影响大于自由党,由此我们对工党的exposure其实比较高,是不是应该买一下自由党来对冲一下对工党的exposure

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 楼主| 发表于 12-4-2019 09:43:39 | 显示全部楼层
Lopemann 发表于 11-4-2019 23:00
有一个想法,我们未来1-2年内要买房的人,必定因为房价和下任政府之间的关联而受到影响
大致的判断是工党 ...

工党上台,房价还会跌。不过我对政治不了解,工党和自由党,都干些什么,我都不知道选哪个党
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发表于 12-4-2019 19:26:08 | 显示全部楼层
kevin妈妈 发表于 12-4-2019 08:43
工党上台,房价还会跌。不过我对政治不了解,工党和自由党,都干些什么,我都不知道选哪个党

举个简单的例子,公党上台房价跌5%,自由党上台房价升5%,假设你的目标房子100万,工党和自由党上任对你的影响就是10万的差别

没有对冲:
工党:95万
自由党:105万

有两万澳元的自由党对冲,赔率1:5
工党上任:95万+bet亏的2万 = 97万
自由党上任:105万 - bet赚的8万 = 97万

这样的话不论是哪个政党上任,都可以以低于目前的价格买到房子

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 楼主| 发表于 13-4-2019 16:26:01 | 显示全部楼层
Lopemann 发表于 12-4-2019 18:26
举个简单的例子,公党上台房价跌5%,自由党上台房价升5%,假设你的目标房子100万,工党和自由党上任对你 ...

看得我糊里糊涂的,我这智商。。。
没有对冲、两万对冲、赔率。。。饶了我吧
自由党上台房价会升嘛?我觉得不一定啊。但是共党上台,房价会比自由党上台跌得多,是我的预计。
问题是,共党好像是支持难民的,上台后到时候澳洲很多难民,经济岂不是更糟糕?
所以我不知道选谁好啊
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发表于 13-4-2019 19:09:13 | 显示全部楼层
kevin妈妈 发表于 13-4-2019 15:26
看得我糊里糊涂的,我这智商。。。
没有对冲、两万对冲、赔率。。。饶了我吧
自由党上台房价会升嘛 ...

只要工党上任后对房价的负面影响大于自由党,
我们对工党的exposure就值得对冲一下
计算方法是一样的

的确是个难题,虽然作为买房者我很支持negative gearing和capital gain tax改革
但看了一下工党的政策,我和媳妇这个小小的双收入家庭俨然成为了人民的敌人,有点无语啊

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 楼主| 发表于 13-4-2019 19:41:28 | 显示全部楼层
Lopemann 发表于 13-4-2019 18:09
只要工党上任后对房价的负面影响大于自由党,
我们对工党的exposure就值得对冲一下
计算方法是一样的

我都没看工党和自由党都啥政策
就知道难民政策,还有负扣税

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发表于 13-4-2019 19:53:28 | 显示全部楼层
今天看房归来心情实在不太好

中规中矩,不算出奇的villa居然要价100万,区也很一般
https://www.realestate.com.au/pr ... ley+north-130938234

之前price guide 550K的小villa今天641K都流拍了,中介说的550K只是钓鱼价
https://www.realestate.com.au/property-villa-nsw-bexley-130767698

之前price guide 800K的小house今天875K都流拍了,中介说的800K只是钓鱼价
https://www.realestate.com.au/pr ... -mortdale-130733850

超过100岁的小semi居然拍到了1.175 mill..
https://www.realestate.com.au/pr ... w-croydon-130687434

虽然上面的房子我都不会买,因为性价比的缘故甚至都不会考虑
但是还是有点心塞

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 楼主| 发表于 14-4-2019 10:26:22 | 显示全部楼层
本帖最后由 kevin妈妈 于 14-4-2019 09:30 编辑
Lopemann 发表于 13-4-2019 18:53
今天看房归来心情实在不太好

中规中矩,不算出奇的villa居然要价100万,区也很一般

https://www.realestate.com.au/property-villa-nsw-bexley+north-130938234

这个villa要价100万?完全不值这个价啊。这个位置并不算好,也不算贵区。特别是这个房子,客厅被车库这样截掉一部分

3.JPG

https://www.realestate.com.au/property-villa-nsw-bexley-130767698
550K肯定是钓鱼价,641K怎么能买到这样的房子,毕竟是villa,而且还带车库,后院的蓬搭得不错。

4.JPG

https://www.realestate.com.au/property-house-nsw-mortdale-130733850
Mortdale这个区的房子不便宜的,而且569 m²这么大的地,装修还挺不错,地价已经$872,000了,875K怎么可能买得到这样的house?

5.JPG


https://www.realestate.com.au/property-duplex+semi-detached-nsw-croydon-130687434
Croydon啊,这么贵的区,虽然超过100岁,但是房子并不差,前、后院都挺好,而且里面装修得也挺好的。地价已经$948,000了。

8.JPG

7.JPG

房子里装修最贵的地方就是浴室和厨房,你看看他的浴室。

6.JPG


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发表于 14-4-2019 10:45:00 | 显示全部楼层
kevin妈妈 发表于 14-4-2019 09:26
https://www.realestate.com.au/property-villa-nsw-bexley+north-130938234

这个villa要价100万?完 ...

有经验还是冷静啊

我可能是提前有了强烈的期望,现实和期望不符导致有落差。
Mortdale那个727K的三房看来不是常态
https://www.realestate.com.au/pr ... -mortdale-130595566

之后得冷静分析
和媳妇一起决定改变战略,如果明年买房的话就降低看房频率吧

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 楼主| 发表于 15-4-2019 09:31:12 | 显示全部楼层
本帖最后由 kevin妈妈 于 15-4-2019 08:32 编辑
Lopemann 发表于 14-4-2019 09:45
有经验还是冷静啊

我可能是提前有了强烈的期望,现实和期望不符导致有落差。


Mortdale你说的这片villa,之前有卖过两套,我去年有做过记录。

https://www.realestate.com.au/so ... -mortdale-124691018

1/118 Morts Road

$861,000 Sold on 06 Mar 2017


https://www.realestate.com.au/so ... -mortdale-127346362

4/118 Morts Road

$888,000 Sold on 08 Feb 2018


现在这个2号房,你说卖727K,跌了十几万了啊。这个价钱确实不错,估计卖家也着急卖。


我一个朋友,帮卖房的人做家居摆设的,就是很多卖家,为了房子漂亮卖个好价钱,租人家的家具那种。他说他们很多客户,房子摆了很久都没卖出去。

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 楼主| 发表于 15-4-2019 09:35:16 | 显示全部楼层
Lopemann 发表于 14-4-2019 09:45
有经验还是冷静啊

我可能是提前有了强烈的期望,现实和期望不符导致有落差。

明年买房可以降低看房频率,否则很累的,除非你有时间又喜欢去看房。

另外看的房子,查一下地价,一般价格都会高于地价,如果房子新,会高出不少。如果房子很旧,才可能跌破地价。

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发表于 17-4-2019 00:54:41 | 显示全部楼层
这几天研究了一下房价和地价的关系,发现一点,虽然房价低于地价看起来很不合理,但是其实地价是滞后也存在波动的,有的时候年化波动会超过10%,而非一味上涨。不出意外我们现在看的很多房价低于地价的房子,地价在2019年7月更行的时候应该会下降不少。

在年中的时候可以通过分析地价和当地房价波动的关系,做出一个相对准确的预测。当然,离新地价发布越近越准确。

这种思考方式的确给了house估值一个新的视角:房子的价格 = 地价 + 屋价 - 维修价
左边随市场波动很大,很难直接提供一个准确价值。而右边的三项都可以相对精准的估计,所以其实判断是否是“漏”从价值上就方便不少了。

还有一个观察就是,大家都说如果负扣税和资本所得税改革成型,租金会涨而房价会跌。这两个因素直接导致的是租金回报率继续上升,来补偿投资者的政策损失。但是观察到了一些地区的unit rental yield已经超过5.2%了(48万的两房unit租到$480每周),如果再涨的话too good to be true,那工党上任unit会如何呢?加上房价跌其实给unit也有很大的压力,越来越多的人会换house导致unit over-supply。如果upside有限,而downside很明显,那么unit的价格和租金是否都会持续下跌?

稍微计算了一下其实我完全可以直接买house,唯一的心理障碍是那样的话就不能用上stamp duty discount
所以在考虑先买个unit做投资,期待5%的回报率
然后再买house
只是上面的问题困扰了我很多,Kevin妈妈有啥见解吗?

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发表于 17-4-2019 01:01:09 | 显示全部楼层
完全从地价考虑的话,那下面的house可能是目前价差最大的
中介打电话说80万考虑卖,屋主很急的样子,地价95万
https://www.realestate.com.au/property-house-nsw-bexley-130808134

当然auction估计还是会进行的,可能80万也是钓鱼

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 楼主| 发表于 17-4-2019 10:02:35 | 显示全部楼层
Lopemann 发表于 16-4-2019 23:54
这几天研究了一下房价和地价的关系,发现一点,虽然房价低于地价看起来很不合理,但是其实地价是滞后也存在 ...



我之前做过地价和房价的研究,能够跌破地价的,都是房子很旧,或者在大马路旁边。卖得比地价高好多的,一般都是很新的房子。

1.JPG

所以想大概了解一下房价,先查地价,然后再根据房子的新旧程度、地理位置,心里有个大概价格。那么如果比这个价格低很多的,就是捡漏了。价格高出很多,那估计就是买家特别喜欢。

好像只有新洲才可以这样查到地价,所以是新洲人民的福气。

房子最贵的就是厕所,然后厨房,所以厕所多,或者装修好,价格自然又会增加。铺地板、刷墙、衣柜这些都不贵。

还要看房子是不是在斜坡上,斜坡上的双砖房,时间久了,地基容易出现下陷。地基不稳,墙会裂。所以斜坡上的房子,板房比砖房好,因为板房轻。

但是买房,双砖>单砖>板房,这个是肯定的。板房还要定期多少年就要重新刷一次漆,还有什么防潮、防蚁、防虫,夏天热冬天冷,所以板房价格便宜。

房价跌房租会涨吗?怎么我看到的报道,都是说现在房子不好租的?要减租金。

如果有足够的预算,那么买完house,可以再买unit用来出租,否则先买house。楼房现在很多啊,很多都是空屋,买了unit如果租不出去,压力很大呢,除非做长远投资。我们家旁边刚起好的楼,现在只有一家人在里面住。



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发表于 17-4-2019 10:12:00 | 显示全部楼层
kevin妈妈 发表于 17-4-2019 09:02
我之前做过地价和房价的研究,能够跌破地价的,都是房子很旧,或者在大马路旁边。卖得比地价高好多的 ...

地价的确有一定道理,但是不精确,因为地价不会实时更新,只会每年更新一次,今年地价应该下跌了,等七月更新。这个general observation很准确,的确地价高于房价的装修都不怎么样

如果是楼市萧条导致的房价下跌,的确租金也会跟着下跌。如果是负扣税改革导致的房价下跌,租金会上涨,因为投资者会要求一个额外回报来cover政策损失。

先买house当然好,但是对于我们而言会损失作为首次购房者的印花税折扣,毕竟也有20K呢,差不多大一年的租金收益。所以很愁,先买house再买投资unit就得多付20K印花税,而先买unit再买house则会有你说的空置风险以及价格风险。

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 楼主| 发表于 17-4-2019 10:17:57 | 显示全部楼层
Lopemann 发表于 17-4-2019 00:01
完全从地价考虑的话,那下面的house可能是目前价差最大的
中介打电话说80万考虑卖,屋主很急的样子,地价9 ...


Price guide $850,000 - $900,000

中介打电话说80万考虑卖,应该是钓鱼价吧。

不过这房子后院非常小。没车库,而且才一个厕所


2.JPG


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Lopemann + 50 到时候看看

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 楼主| 发表于 17-4-2019 10:23:26 | 显示全部楼层
Lopemann 发表于 17-4-2019 09:12
地价的确有一定道理,但是不精确,因为地价不会实时更新,只会每年更新一次,今年地价应该下跌了,等七月 ...

是的,现在网上的地价,还是去年7月的,实际上应该比这个低。

我觉得现在就是楼市萧条导致的房价下跌啊,而且经济如此差,怎么也要个两三年才能好转吧。

哦,你们还要考虑首次购房者的印花税折扣,这个确实头疼。
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发表于 17-4-2019 13:44:32 | 显示全部楼层
Lopemann 发表于 17-4-2019 09:12
地价的确有一定道理,但是不精确,因为地价不会实时更新,只会每年更新一次,今年地价应该下跌了,等七月 ...

对于年收入低的家庭,省到就是赚到,反之则不用太纠结是否要省印花税的问题。
毕竟房子和Unit之间的不同大家都是很清楚的。
以上只是个人观点,只供参考。

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发表于 17-4-2019 13:51:08 | 显示全部楼层
kevin妈妈 发表于 17-4-2019 09:02
我之前做过地价和房价的研究,能够跌破地价的,都是房子很旧,或者在大马路旁边。卖得比地价高好多的 ...

Kevin妈妈的研究做得好仔细
不拍您笑话,我还不知道怎样查地价呢?
我目前也对房市有兴趣,请问能把查地价的网址发过来吗?以后大家可以多谢信息交流。
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 楼主| 发表于 17-4-2019 14:36:02 | 显示全部楼层
他乡作故乡 发表于 17-4-2019 12:51
Kevin妈妈的研究做得好仔细
不拍您笑话,我还不知道怎样查地价呢?
我目前也对房市有兴趣,请问能 ...

新洲才可以这样查地价,这是网址:http://www.valuergeneral.nsw.gov ... 9408?execution=e1s1
点击property address enquiry,分别输入地址,然后验证完,就会有个号码给你。直接点号码,再一次验证完,就可以查看地价了。

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发表于 17-4-2019 19:23:04 | 显示全部楼层
他乡作故乡 发表于 17-4-2019 12:44
对于年收入低的家庭,省到就是赚到,反之则不用太纠结是否要省印花税的问题。
毕竟房子和Unit之间的不同 ...

我们的收入倒是足够,要诀择的是买Unit + House还是House Only

后者就永远损失印花税减免了,前者就是前面提到的unit价格风险和空置风险,得做一个权衡
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发表于 17-4-2019 19:29:00 | 显示全部楼层
kevin妈妈 发表于 17-4-2019 09:23
是的,现在网上的地价,还是去年7月的,实际上应该比这个低。

我觉得现在就是楼市萧条导致的房价下跌 ...

已经见到好几个地价高于房价的交易了。

如果地价不变,则可以作为一个floor indicator,那其实房价不会再跌太多。

但问题是地价也会在市场低迷时下跌,那这样跌的空间还有很大。

如果keep the last point in mind,那么其实就算看到地价高于房价且适合居住的房子,也不能太激动,毕竟可能地价房价还会双双下跌,仍需要对一个市场大市的判断。

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 楼主| 发表于 18-4-2019 09:34:29 | 显示全部楼层
Lopemann 发表于 17-4-2019 18:23
我们的收入倒是足够,要诀择的是买Unit + House还是House Only

后者就永远损失印花税减免了,前者就是 ...

那你就要研究一下,哪个地方的unit好租,这样就可以买Unit + House

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