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澳洲新移民买房疑问解答贴

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发表于 31-3-2010 17:13:07 | 显示全部楼层 |阅读模式

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我和LG长登墨尔本快两年了,搬进自己的house也快一年了,感觉从刚来时候的一片迷茫,忙活了好些事情,才慢慢一点点安顿下来。新移民们落地,衣食住行,要想把什么都做好,都得认真从头学。很庆幸我们遇到了网络时代,让我们这些背井离乡的新移民有了获得信息的快捷方式。

中国人有话:安居乐业。华人们大都有些房子情节。新移民安顿下来之后,买了车找了工作,一般就开始看房了。Freeoz我爱我家版总有好多同学问买房子的问题。我一直觉得,买房子是件大事(尤其对于工薪阶层),那么大价钱呢。所以我特别乐于回答别人的问题,不为了得到感谢,就是想,如果我的一番话,可以让买房的同学省下多少刀、日后没有麻烦,就值了。所以我经常会长篇大论地回答问题,尽量多说有用信息,有时候可能都显得啰嗦。

回答问题多了,常常重复,因为很多问题都是大家共有的。所以我就一直想开个贴集中整理一下,以后买房子的新移民想问问题,先过来找找这个帖子里是否有答案然后再问就好了。:)

我先写个版本,有没涉及到的问题大家也可以问,我回头再补充。

(此文属 想念天空 个人观点,出发点真诚,但是非专业、非商业,所以偶不负一切法律责任哈。)

【贷款】(确定预算)

1、我能贷款多少?
贷款之前,可以到银行做一个Pre-approval。免费的。这样就可以知道自己的预算了。

2、除了申请表,我需要提供什么材料给银行做Pre-approval
一般银行会只要求提供最近两个月的工资条(大都需要是Permanent的职位),或者其他能够说明你还款能力的材料。如果家里有小孩,正在领政府补贴的话(FTB),那么这个补贴也是可以算到家庭收入里面的。

3、Pre-approval要多长时间能得到结果?
材料交给银行,如果银行贷款经理有空,当天就可以出来。

4、Pre-approval的额度,以后真正贷款时候,额度会变化么?
可能变化的。原因可能有:个人还款能力、利率的增长、银行贷款政策的松紧变化等。
对于买二手房的朋友,其实最重要的还有一点就是bank valuation,银行会把你所要购买的房产进行估价,以这个估价作为指导放款的。对于首付比较紧张的朋友们来说,在出offer或者竞标拍卖的时候一定要考虑到这一点。对于自建房的朋友们,基本上不用担心这一点。

5、我需要找Broker还是直接找银行?
一般如果正在做Permanent的职位,收入稳定、明确,首付够20%,直接找银行贷款经理就好了。否则可以找Broker做下评估。找broker最后找口碑好的,朋友推荐的。
Broker和之前移民时候用的中介差不多。是否用Broker也是因人而异。

6、我需要准备多少钱作为首付(%)?
当前(至20103月),基本上银行需要20%的首付。有的银行还要求这20%存款3个月以上。银行的目的都是为了降低贷款风险。具体可以找一家银行贷款经理谈谈。

7、我选什么银行贷款产品?
新移民大致会用到两种银行贷款产品:
一种有offset功能的,适用于每月有闲钱存进帐户,这部分钱可以直接抵消部分本金,减少利息。但是要注意,减少的利息是通过缩短还款期限来实现的,并非每个月还款额减少。这种贷款产品一般有年费,$395左右。
第二种就是没有offset功能,利率低些,也没有年费。适合没有闲钱的同学们。

8、我怎么拿到贷款利率的折扣?可以拿到多少?
澳洲银行的贷款,包括有无Offset的,基本都有折扣的余地,就是在官方网站上公布的利率和折扣基础上再有折扣。所以,一定记得和贷款经理或者Broker讲价。
这个折扣大都是随贷款终身有效的。另有少部分Broker以返现形式多加折扣。
折扣的多少,和银行当时的贷款政策的松紧、客户贷款额度有关。具体同学们可以上网发帖了解情况。一般拿到(基准利率-0.6%~1%)的都属正常。

9、我需要提供什么材料给银行(或Broker)来办贷款?
收入证明(一般就是最近两个月的工资条或者其他证明个人还款能力的材料)是主要的材料。其他就是申请表什么的了。

10、贷款办下来之后我还要做什么?
贷款审批通过,银行会将贷款合同寄到申请人的地址,申请人签好字后,寄回银行就可以了。也有的银行贷款经理让客户当面签合同,以便做些解释的工作。
另外银行会将贷款相关材料寄给律师,有的银行会让你自己拿给律师。

【印花税及其他费用】
1、除了房款,我还要拿多少印花税和其他费用?
印花税(Stamp Duty)每个州都是不一样的。
这里我给出一个realestate网站上的计算器:
http://www.realestate.com.au/cgi-bin/rsearch?a=calc&jar=StampDuty&t=res

这个链接还包括过户费(Transfer Fee)和贷款登记费(Mortgage Registration Fee)的计算。

【政府的补贴和折扣】

1、政府的首次购房津贴可以拿到多少?什么时候到期?
每个州都有一个官方税务网站。这个网站会有详细介绍首次购房补贴的说明。
维州的:
http://www.sro.vic.gov.au/SRO/sronav.nsf/childdocs/-6BF180369BCB3975CA2575A1004420CF?open

当前政府首次购房补贴到2010630结束(以签合同日为准)。额度:旧房$9000;墨尔本市区新房$18000;维州郊区新房$225000

2、我怎么申请政府的首次购房津贴?
首次购房补贴可以由银行来申请。

3、我什么时候能拿到首次购房津贴?这个津贴可以作为首付房款么?
Settlement时候就可以拿到首次购房补贴。所以这笔钱可以直接抵扣印花税,也可以作为首付款的一部分。

4、除了政府的首次购房津贴,我还能拿到什么折扣?
如果所购房是用于自住,政府还可以有一个PPR ConcessionPrincipal Place of Residence。就是对于自住房的印花税的减免。
维州政府网站说明在此:
http://www.sro.vic.gov.au/SRO/sronav.nsf/childdocs/-3A87315B22BC23FFCA2575A100441F59-CD1B48B2849A0120CA2575C1008058E7-18E490D796850F8ECA2575C1008187C7-5AE0A5A6C02866FECA2575C2000E13AF

5、我怎么申请PPR Concession
一般律师帮助申请PPR Consession

6、我什么时候能拿到PPR Concession
Settlement之后2-4周,可以拿到,政府会直接将钱返回到贷款账户,直接还掉本金,如果想要需要做Redraw取出来。

【选区】

1、东南西北,哪个区好?
论区的综合评价,基本就是一分价钱一分货。但是因为各个家庭的需求不同,比如:离工作地点的远近、学区的选择、喜欢华人区还是西人区等。没有任何一个区是对每个人都好或者不好的。

2、我怎么找到关于一个区的信息,以判断这个区的好坏?
除了在realestatedomain上看最近的一些价格信息,这个网站也可以参考:
http://myboot.com.au/VIC/state.aspx
有很多网站会提供一些区的信息吸引点击,但是有些一段时间之后就无效了。所以这里我也不推荐网站了。
可以参考的信息可以是以下方面:平均收入、居民平均年龄、自住和租住的比例、过去几年房价的增长率、犯罪率等因素。

3、买房子,是不是一定要离火车站近?
一般来说,人们认为离火车站近,升值潜力大。但是也有人认为离火车站近治安会差些。澳洲有些区local people会抗议在附近修火车站。
见仁见智了。

【看房】

1、房子的朝向重要么?
一般朝向会是一个舒适度的重要因素。采光、通风都是和朝向有关的。
但是澳洲的房子都是临街而建,所以找到完美朝向的房子基本很难的。有舍有得,大致满意就好。

2、我怎么知道一个房子的年龄?
在维州,SEC32上面有建房时候的年度,就是一个房子的年龄。
一个好的Building Inspector也可以说出一个房子的大致年龄。

【找律师】

1、找律师还是过户师?
律师,Solicitor。过户师:Conveyancer
律师可以把关买家的法律责任,然后负责过户手续。而过户师只管过户手续。

2、我怎么找律师?
一般找朋友或网友推荐的,口碑比较好的。

3、我担心英语不够好,可以找西人律师么?
完全可以找西人律师。可以在找的时候和律师说明情况,以电子邮件或者手机短信的形式沟通。有的律师因为喜欢书面沟通(更明确),所以也喜欢电子邮件和短信。

4、找律师、过户师要多少钱?
因人而异,一般律师600-1500的都有。
过户师便宜些,一般550-800的样子。

5、律师(过户师)会不会出错?
他们也常常出错。我的一个Local朋友就因为过户师的过失,造成settlement延期,后来这个过户师帮他们负担了房租。
反正自己的事情自己多操心多核对,出现事情早点解决就好。

【房子的Building Inspection

1、我需要做Building Inspection么?
澳洲买房,尤其House/Townhouse/Unit,基本买家都要做Building InspectionApartment可以看情况决定是否做。

2、什么时候做Building Inspection
Private Sale买的房子,Offer被接受之后或者房屋买卖合同生效后,马上就要联系Building Inspector做。Building Inspector也要时间安排日程的。
Auction的房子,赢了Auction的买家,要无条件履行合同条款,所以Auction之后房屋的任何建筑问题,就只能接受了。如果觉得有必要,就需要在Acution前安排Building Inspection

3、还没做Building Inspection,我自己怎么样先做些简单的检查和判断么?
可以看看内外墙、地面是否有裂缝(尤其是竖直方向的裂缝),地板是否不平(地基下沉会造成地面不平),天棚是否有水印等,做个初步的判断。

4、我怎么找人做Building Inspection
也是朋友或者网友推荐喽。或者就到网上找信息,多打几家电话,比较一下价格,再选择就好了。

5、Building Inspection需要多少钱?
我身边大部分朋友做的都是$395左右,house。当然房子大小差异,价格会不一样的。
有些大的公司也会更贵些。

6、Building Inspection整个过程需要多长时间?
一般需要1-2个小时。

7、我怎么知道Building Inspection的结果?
一般Building Inspector做完检查之后,马上就会打电话和买家沟通,说明房屋大致状况和主要需要关注的问题。如果是Private Sale,可能会涉及是否继续接受合同的问题。
书面的报告会在之后寄给买家的住址。

8、我什么时候能拿到Building Inspection的详细报告?
Building Inspector的具体情况,一般1-2周。

9、Building Inspection报告很长,看不懂怎么办?
可以和Building Inspector联系,让其对问题做出解释并给出初步解决方案。

10、Building Inspection出了问题,我可以解除合同么?
如果你的合同里有:Subject Building Inspection条款,就可能可以解除合同。
这个条款一般两种情况:
A、合同保证买家满意,那么只要买家指出不满意的问题,就可以解除合同;
B、合同在建筑物有“Major Construction”问题的时候,才可以解除合同。这种情况,如果买家的Building Inspector确定有“Major”问题,但是卖家不同意,就比较麻烦,需要法庭判定了。

【出OFFER和签合同】(Private Sale/Private Treaty

1、看了一个房子,挺喜欢的,我该什么时候出Offer
如果竞争者多,就要早些和中介联系出Offer
否则可以再多花些时间考虑别的选择或者考虑出多少Offer

2、我该出多少钱,加价还是砍价?
市场规则,如果竞争者众多,一般加价;没人抢,自然可以降价。

3、怎样出Offer
墨尔本有些中介是拿出正式的购房合同,让意向买房者签字。如果卖家接受offer了,也在合同上签字,合同就生效了。

4、Offer要设置有效期么?
一般都会设置一个2-3个工作日的有效期,也好给卖家一点压力,得到尽快的回复。

5、我怎么知道Offer是否被Vendor接受了?
一般由中介通知。

6、Offer时候,中介可以要Deposit么?
有的中介会要500刀左右的deposit,算作买家的诚意。买家会拿到receipt。如果offer被接受了,这500刀将是10% deposit(江湖称大定)的一部分。

7、Offer被拒绝了,我可以拿回我的Deposit么?
如果offer被拒绝,中介会把钱退还给买家。

8、Offer被接受后,怎么签合同?
如果出offer时候买家签的是正式购房合同,offer被接受后,卖家在合同上签字后,合同就开始生效。买卖双方不需要再签合同。

9、合同上我应该特别注意哪些条款?
A.是否要Subject to finance,该条款对买家有利。即,如果贷款办不下来,合同自动失效。
B.是否要Subject to building inspection,该条款对买家有利。即,如果房子检测报告说有问题,合同失效;注意这里边说明是major问题,还是要保证买家满意。
C. 是否要Subject to Lease,该条款是对卖家有利的。即,所购房屋正在出租,这样settlement日期就要和房客租房合同挂钩。如果买家想尽快入住,就要让卖家和房客协商,房客同意搬出,没问题,房客不同意,买家基本就要跟着承担拖延的后果。

10、什么叫冷静期?
冷静期是签购房合同之后,买家有的3天可以反悔的机会。具体条款合同里面有描述。

11、冷静期有几天?
一般3个工作日,注意,是business hours

12、我后悔了,可以在冷静期取消合同么?需要赔钱么?
非合同规定理由反悔,一般赔偿100刀或者房款的0.2%,两者取其多者。

【参加AUCTION和签合同】

1、我需要带什么参加Auction?参加时需要登记么?
一般带张空白个人支票(Personal Cheque),Auction成功后直接填写10%Deposit。也有先交500-1000押金,回头再给10%Deposit的。
维州不需要登记。但是新州需要登记。别的州就不知道了。

2、我英语不够好,能在Auction上出价么?
没问题,只要把数字搞清楚就好。

3、我对拍卖师的英文数字反应慢,怎么及时出价?
如果担心英语反应慢,可以找个中介,专门在旁边及时写出拍卖师喊出的数字,以便及时反应并出价。

4、Auction开始,拍卖师(Auctioneer)说了些什么?
Auction开始,拍卖师(Auctioneer)会介绍一些房产的一些状况,基本就是做下广告。然后介绍一下关于Auction的法律责任规定。

5、Auction上怎样和对手叫板、竞争?
A.有人喜欢在对手喊价之后,马上跟,给对方造成势在必得的压力,自动退出;
B.也有人愿意慢悠悠,在拍卖师准备拍板时候给价,让对方崩溃。
个中滋味,还是要多看热闹,找到适合自己和现场气氛的方式。

6、Auction上的最重要的原则是什么?
定好预算,把握节奏。

7、Auction上,我胜出了,合同上有什么要注意的么?
Auction上胜出,意味着合同马上无条件生效,有些特别条款一般拍卖师会在拍卖开始说明,胜出之后,就没什么好注意的了。所以功课要做在拍卖前。

SETTLEMENT

1、什么叫Settlement
就是正式过户。当天买家成为房产的主人。

2、我什么时候Settle将在哪里写清楚的?
购房合同。

3、哪些情况可以造成Settle不了的?
A、买家贷款没有按期审批:买家过失。
B、买卖双方银行无法按期预约安排过户。这种情况可能出现在买卖双方都有贷款的情况:买家或卖家的过失。
C、律师或者过户师的过失:买家或卖家的过失。
D、所购房产正在出租,租客延期交房:卖家过失。

4、
Settlement日可以提前么?

可以。只要买卖双方都同意,贷款等手续就绪后,就可以告知自己的律师和对方律师商量提前settle

5、因为买家原因无法Settle,我要赔多少钱?
一般按照合同条款走。如果不是Vendor特别让步,因为买家原因造成settlement延期,买家将按日赔偿。听说过每天$1000左右的。
所以基本买家要尽一切努力保证settlement

6、因为Vendor的原因无法SettleVendor会赔我钱么?
澳洲规则,保证Vendor利益。所以,合同里面一般会写,Vendor可以延期多久Settle而不负法律责任的。

7、Settlemen那天,我需要做什么?
Settlemen当天,律师或者过户师会代办一切过户手续。办好之后,律师或者过户师会通知买家:一切搞定,可以到中介那里拿钥匙了。
房产就是买家的啦。

最后祝我们的新移民们都早日买到自己喜欢的房子,在这片新土地上快乐生活!

[ 本帖最后由 想念天空 于 6-4-2010 21:12 编辑 ]

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参与人数 52威望 +1590 收起 理由
yiyima0731 + 50 谢谢分享!
zhengbear + 50 谢谢分享!
涵涵妈妈 + 30 谢谢分享!
karl.lee.2004 + 50 谢谢分享!
指纹 + 50 你太有才了!

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发表于 31-3-2010 17:21:39 | 显示全部楼层
谢谢版主分享!
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发表于 31-3-2010 17:26:58 | 显示全部楼层
又是一篇问鼎精华的置顶好贴。
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发表于 31-3-2010 17:35:32 | 显示全部楼层
谢谢天空斑竹分享。
不才,想补充一下。
2、除了申请表,我需要提供什么材料给银行做Pre-approval?
如果家里有小孩,正在领政府补贴的话(FTB),那么这个补贴也是可以算到家庭收入里面的。

4、Pre-approval的额度,以后真正贷款时候,额度会变化么?
对于买二手房的朋友,其实最重要的还有一点就是bank valuation,银行会把你所要购买的房产进行股价,以这个股价作为指导放款的。对于首付比较紧张的朋友们来说,在出offer或者竞标拍卖的时候一定要考虑到这一点。对于自建房的朋友们,基本上不用担心这一点。

[ 本帖最后由 西皮二黄 于 31-3-2010 17:38 编辑 ]

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参与人数 2威望 +80 收起 理由
kuafu + 50 谢谢分享!
想念天空 + 30 补充好了。你很才。

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发表于 31-3-2010 17:45:57 | 显示全部楼层
原帖由 西皮二黄 于 31-3-2010 17:35 发表
谢谢天空斑竹分享。
不才,想补充一下。
2、除了申请表,我需要提供什么材料给银行做Pre-approval?
如果家里有小孩,正在领政府补贴的话(FTB),那么这个补贴也是可以算到家庭收入里面的。
4、Pre-approval的 ...


这个补充很正确。

我们一月份做预贷的时候,银行贷款经理统计家庭收入,就特意询问到是否有该项收入。
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发表于 31-3-2010 18:04:02 | 显示全部楼层
我要说的是, 假如小孩子很小,老婆没有工作,老公有工作。
这样的情况 ,老公向银行申请贷款就会少很多。找一个好中介很重要,向银行申请贷款时候,表明自己是单身,贷款额度就会高出8-10万块!
扁自己一下!
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发表于 31-3-2010 18:19:29 | 显示全部楼层
原帖由 黛少MM 于 31-3-2010 18:04 发表
我要说的是, 假如小孩子很小,老婆没有工作,老公有工作。
这样的情况 ,老公向银行申请贷款就会少很多。找一个好中介很重要,向银行申请贷款时候,表明自己是单身,贷款额度就会高出8-10万块!
扁自 ...

这不是弄虚作假吗?
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发表于 31-3-2010 18:22:46 | 显示全部楼层
太感谢天空的经验贴了
天空的博客好像很久没更新了?
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发表于 31-3-2010 19:07:15 | 显示全部楼层
学到了,受教。
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 楼主| 发表于 31-3-2010 19:21:05 | 显示全部楼层
原帖由 omom7 于 31-3-2010 18:22 发表
太感谢天空的经验贴了
天空的博客好像很久没更新了?


我开始上学了,很忙活。然后最近父母过来,周末总是一起出去玩。所以没空写博客了。
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发表于 31-3-2010 20:27:29 | 显示全部楼层
谢谢 写的很好!!
我今天收到银行电话,说贷款通过了,不知下一步怎么做?等待合同到来签合同?还能做什么事情?
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 楼主| 发表于 31-3-2010 22:40:06 | 显示全部楼层
原帖由 ssssss 于 31-3-2010 20:27 发表
谢谢 写的很好!!
我今天收到银行电话,说贷款通过了,不知下一步怎么做?等待合同到来签合同?还能做什么事情?

ls的兄弟,你的问题:下一步怎么做请参考主楼。
另外你的问题:settlement日是否可以提前,我也新加了进去。
Good Luck。
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发表于 31-3-2010 23:22:51 | 显示全部楼层
好贴,谢谢版主了!
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发表于 1-4-2010 00:39:20 | 显示全部楼层

回复 #1 想念天空 的帖子

首页抢座,mark下来,将来一定能用上
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发表于 1-4-2010 00:54:18 | 显示全部楼层
恩~对首次买房的朋友很有帮助!
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发表于 1-4-2010 01:24:13 | 显示全部楼层
写的非常好,收藏啦
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发表于 1-4-2010 13:11:30 | 显示全部楼层
非常实用的帖子!谢谢啦~~
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发表于 2-4-2010 01:26:58 | 显示全部楼层
请补充一下购房时需要交的税和税率情况,谢谢版主。

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参与人数 2威望 +40 收起 理由
想念天空 + 10 补充好了:)
西皮二黄 + 30 老潘有经验的吧,分享一下嘛

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发表于 2-4-2010 01:30:21 | 显示全部楼层
嘿嘿,好像第一页还有位置可以占呢
偶的房子也正在进行中, 希望一切顺利

顺便借这帖子问一下, 有没有tx买的房子subject to lease, 介绍一下经验?
我打算跟管理租房的中介联系一下

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参与人数 1威望 +10 收起 理由
想念天空 + 10 已经补充到主楼了。

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发表于 2-4-2010 16:00:22 | 显示全部楼层
多谢分享!LZ终于开帖了哈哈
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发表于 2-4-2010 19:35:14 | 显示全部楼层
原帖由 zlsiva 于 2-4-2010 00:00 发表
顺便借这帖子问一下, 有没有tx买的房子subject to lease, 介绍一下经验?
我打算跟管理租房的中介联系一下


若你准备买的房子正在出租,租期还没有到?
还是你自己准备把买到的房子出租?

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参与人数 1威望 +10 收起 理由
zlsiva + 10 到settle的时候房子租约未满, 必须等

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发表于 2-4-2010 19:43:55 | 显示全部楼层
谢谢分享!!
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发表于 2-4-2010 22:53:18 | 显示全部楼层
很详细的帖子,顶~
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发表于 4-4-2010 01:25:13 | 显示全部楼层
绝对是精品
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发表于 5-4-2010 23:04:41 | 显示全部楼层
很好 很好 很好
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发表于 6-4-2010 16:29:56 | 显示全部楼层
, 收藏了,谢谢分享。
“PPR Concession“的网站打不开,能大概介绍一下吗?

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参与人数 1威望 +10 收起 理由
想念天空 + 10 改成链接方式了。现在应该可以了。

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发表于 7-4-2010 19:35:24 | 显示全部楼层
很好~~支持
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发表于 7-4-2010 19:44:42 | 显示全部楼层
相当有用啊,留个脚印
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发表于 7-4-2010 20:06:18 | 显示全部楼层
有几个问题:
1. 一般银行会只要求提供最近两个月的工资条(大都需要是Permanent的职位),或者其他能够说明你还款能力的材料。
就你的了解,一般工作两个月后,银行会给贷款吗?还是通常需要更长的工作时间,比如半年或一年?

2. Offer被拒绝了,我可以拿回我的Deposit么?如果offer被拒绝,中介会把钱退还给买家。
是不是可以理解成:找中介代理,只有offer被接受才会有中介费用。
换句话说,即使看房无数,出offer无数,只要最后没有买成,就不用付中介费。不是像国内一些中介一样,先交什么保证金,然后每次看房可能还会有一些费用之类的。

如果offer被接受,但是自己在冷静期又放弃了,那么中介费还收吗?

3. 我要说的是, 假如小孩子很小,老婆没有工作,老公有工作。这样的情况 ,老公向银行申请贷款就会少很多。
是因为家庭收入少的原因吗?也就是说双方都找到工作才方便贷款?
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发表于 7-4-2010 20:16:48 | 显示全部楼层
原帖由 黛少MM 于 31-3-2010 17:04 发表
我要说的是, 假如小孩子很小,老婆没有工作,老公有工作。
这样的情况 ,老公向银行申请贷款就会少很多。找一个好中介很重要,向银行申请贷款时候,表明自己是单身,贷款额度就会高出8-10万块!
扁自 ...


自己说单身就单身嘛?
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