悉尼房产咨询/税务/怎样的房子strata费低

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标普下调中国房企评级展望至负面，称其还款能力将受考验

　　尽管前5个月商品房销售业绩不错，但国际信用评级机构标准普尔仍将中国房地产企业的评级展望由稳定调降至负面。

　　15日，标普在一份亚洲房地产市场分析报告中预计，未来6-12个月内，中国新房销售价格可能会有10%左右的下降。

　　标普称，“展望未来6-12个月的市场情况，实在看不到有可以提振市场的因素。”标普信用分析师符蓓说，2009年以来，房屋供应量一直处于高位，“加上强烈融资需求下的高杠杆率，让我们对未来中国房地产公司的还款能力表示怀疑。”

摩根士丹利6月15日发布的中国房地产研报同样预计，三季度内地开发商将推出更多新楼盘，且会提供进一步折扣，从而导致中国主要城市的销售均价进一步下降。

　　此前一天，国家统计局发布经济数据显示，今年1-5月份，全国商品房销售面积32932万平方米，同比增长9.1%，销售额同比增长18.1%。同一日，央行宣布年内第六次上调存款准备金率，再次收紧了市场流动性。

　　标普报告还对亚太地区获公开评级的41家房地产开发商的信用前景发表了评论，其中30家为中国公司，且这些公司的评级多处在评级体系的较低端。

　　“政策消息多为负面”

　　符蓓直言，近期政策方面的消息，对于地产商而言都是负面的，“限购令从一线城市范围扩大，销售将面临很大压力，同时还要面临政策执行及资金流动性风险……”

　　符蓓说，地产商大多制订了较高的全年销售目标，接下去会是一个艰难的博弈过程，“如果销售方面远低于公司和市场预期，在信贷政策没有放松的情况下，很快就将削弱开发企业目前仍属强劲的现金流。”

　　需求方面同样不容乐观。符蓓称，从2009年开始，很多地产商都在积极地进行开发建设，但自去年“国八条”出台后，开发商的推货量比较小，“于是便造成目前市场上的新房供应量和存货量都处于高位。”国家在制定调控政策上，没有出现放松迹象，“这是因为今年来，国内房地产的交易量虽然有所下滑，但交易价格并未出现回落，只是增幅在下降。”

　　符蓓预计，今年下半年将出现具有实质意义的房地产价格调整，如果市场销量依然低迷，开发商的现金流将迅速枯竭，价格折扣力度则可能会加大。

　　新华社15日引述北京市住房和城乡建设委员会的消息称，今年前五个月，北京市新建普通住房成交均价14127元/平方米，比去年下降4.8%。（编注：此数据中所述新建普通住房，是指容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下的商品住房，也包括经济适用房、限价商品房、定向安置房等保障性住房。）

　　上海市统计局15日发布的数据显示，1-5月，沪上商品住宅销售面积为561.99万平方米，比去年同期下降21.9%。

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澳大利亚的路名后缀可谓丰富多彩，往多了说，上百种都有可能。常见之类如road, street, place, close, avenue什么的耳熟能详，那些way什么的可能就比较少见。有心人可以去1100.com.au看看，Dial Before You Dig网站列出了n多种的路名后缀。究竟路名后缀是如何命名的呢？

让一条路起名的时候，developer就会跟据市场、环境、人们的喜好等等准备命名该路。此过程要上交到local council里边的town planner去review。town planner也会根据自己的喜好、市场和周边的已有路名判定才路名是否合适。如果如今有类似的路名，town planner就会要求更换名称，同时town planner大多会给一个自己认为不错的路名。如果一个地方规划的比较好，我们看到的路名都很规律：例如Brisbane CBD东西方向女王名字，南北方向国王名字。幸好CBD不够大，不然英联邦国王数目就不够了……再例如某各小区的名字可能都是以宝石命名的，Topaz，Sappher，Ruby什么的。
Town planner给出意见以后，一般根据leg，登报广告2周，没有反对意见的话，该路名就上报州政府注册。有反对意见，如果他们认为是unreasonable（通常都这么认为）的话，该意见就会被驳回。然后，然后没有然后了，路名确定。
那么，路名后缀的命名规律呢？很不幸，我可以负责的告诉你，在命名路的时候，这个是没有规律的。如果该城市有一条路已经叫Mary Street，而developer向纪念他的老婆Mary的时候，有可能就叫Mary Road，也有可能叫Mary Avenue，哪怕Mary Road要比Mary Street窄。后缀是完全基于市场，环境等等因素。但是，也有比较多的人在命名的时候，默认Road比Street宽。所以，很多人看到这点，都认为Road 就要比Street宽，那么车流量也就比较多。这个经验有一定的正确率，但是要是跟据路名来判定道路的繁忙程度，那就没有理论根据了。
说来那么多，那怎么能知道路的繁忙程度呢？不要着急，有以下几个因素就能知道道路都多繁忙。首先，contract上边必定会有title search，title search上边必定显示相邻的路，那么路的宽度也就知道了。然后，在Council的网站上找道路等级，NSW的话，找LEP(local environmental policy)，上边就会有road heritage的相关信息（其它洲的话找Council。例如一条路，16m宽，LEP上边显示Collector的最小宽度是16m，那么基本上就确定此道路是Collector，因为开发商不会好心的把路加宽的，他们追求的是最窄的路，最大的地。Collector下边信息会告诉你此道路的设计交通流量是300-499 dwellings / day，那么此条路的繁忙程度就是近似数值

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悉尼公寓房每周$450，直追獨立屋$460

　　在剛剛結束的今年第二季度統計數據中，澳洲首府城市物業租金（包括獨立屋與公寓房）平均上漲了2.7%，達每周$380。數據由RP Data提供。
　　相對早些時候，二季度的增長比較溫和，反應了目前物業市場較冷清的狀况。
　　悉尼獨立屋平均每周租金上漲2.2%，達$460。佩斯獨立屋上漲2.6%，達$400。這兩座城市是所有首府中獨立屋租金報升的。其它城市大多穩定未變，唯霍巴特下跌了2.9%。
　　RP Data負責市場調硏的董事Cameron Kusher稱：“許多投資者應該能認識到租金上漲漸趨平緩的原因，政府首置補貼推動相當一部份人買屋自住，及新屋買家遷居已峻工物業，這些都緩解了租屋市場的壓力。”
　　其它方面的因素還有如：拍賣清出率遠低於2010年最火爆的80%水平，批建及新開工項目不足，及市場上價格的頽勢。
　　但是，儘管有上述諸多變化，但澳洲的物業可負擔性卻沒有多少改變。
　　從公寓房市場上看，悉尼表現最佳，在二季度有4.7%的增長，平均每周達$450；墨爾本特平$350。布里斯本升1.4%，達$365每周；佩斯亦升1.4%，達$375每周。
　　Kusher先生認爲目前租金增長放緩乃是暫時現象。
　　他説：“2011年新開發項目數目不多肯定會對租金上行産生推力，我們預計，首府內城地區公寓房租金很快將回陞到年增平均5%的水準。而相對近城區的獨立屋租金亦會水漲船高。”
　　據澳洲統計局最新公佈的數據，5月份房屋貸款量上昇了4.4%。通常新項目開工量、貸款量價格會同步上漲。

menson

好帖，收藏学习

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澳洲的物業市場眞是應了“風水輪流轉，明年到我家”這句話。當2003至2008年，悉尼一直跋涉在疲弱中時，其它城市前仆後繼的上漲。如今，其它首府城市喘息了，悉尼則一步一趨的開始上行。
　　從去年7月至今年6月底，澳洲首府城市“跌”聲一片，唯悉尼上漲了0.5%。
　　全澳的情况也極爲類似。公寓房多靠近交通樞紐、商業中心和社區中心，價格較獨立屋便宜很多。如悉尼的單元房比獨立屋的平均價要少$117,000。
　　在衡量一個市場的狀况時，除了物業價値的升，降或平穩外通常要關注如下幾點：上市量的多少、在市場上的滯留時間、業主叫價與實際售價之差。拍賣清出率，及銷售的時間等。從以上諸方面進行評估的話，悉尼表現均優於其它城市。
　　悉尼在過去一年的銷售價格比過去五年的平均値高2%，而全澳的銷售値則跌了16%。
　　在市場上的滯留時間，悉尼平均爲47天，其它首府城市平均爲52天。
　　業主叫價和售價的差率，悉尼爲5.8%，其它城市則高1%，爲6.8%。
　　悉尼上周的拍賣清出率是57%，其它城市平均48%。
　　上市量比去年高23%，但比上個月則低5%。其它影響物業市場的還有租金，悉尼物業租金去年報高5.8%。租金提高，房價上漲，意味着回報率的上昇，悉尼獨立屋的回報率爲4.4%，公寓房爲5.2%。
　　如果從短期數據看，悉尼物業在今年第二季微跌0.2%，今年前半年則跌1.3%

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房地产专家警告，对某些人而言，在澳洲人口最拥挤的州买房已经成为“反正不可能实现的梦”了。
周二，许多心心念念想进入房市的首置业者接到了一个晴天霹雳般的噩耗：奥法雷政府撤销了80%的首置业者享受印花税减免的权利。从明年1月起，房市新人将再也无权避交60万元以下房产的过户税了。此后，可以省下这笔钱的，只限购买新建房屋和“楼花（off the plan）”的人。
这一消息激起了房地长行业的愤怒，新州房产研究所（REI NSW）主席斯图尔特（Wayne Stewart）说：“澳洲之所以能平安度过上一轮全球金融危机，就是因为房地产市场十分活跃，然而，今天的政府却把这一课给忘了。”
他警告说，首置业者试图抢在税惠到期前买房，将推高现房的价格。“这是不可避免的，首置业者争先恐后地想抢在1月1日的最后期限前头，会导致现房供不应求，价格上涨。但对一部份人来说，很不幸，拥有自己的房子现在已经变成一个反正不可能实现的梦了。”
Martin Real Estate执行董事马丁（Jeremy Martin）接口说，“虽然从现在到明年一月之间，地产业可以疯狂淘金，但狂欢过后必有痛苦的宿醉。”据悉，新州绝大多数首置业者——5万人中的4.2万——买的都是现房。
新州即将成为极少数的，不对购买现房的首置业者提供印花税优惠的州。
然而，建筑及房产团体对这一政策变化表示了欢迎，并表示这种税惠才是推高房价的元凶。“这项改革将使房价对首置业者而言负担性增加，因为他可以提高新房的供应量。”大型开发商游说团体Urban Taskforce的贾迪尔（Aaron Gadiel）说，“如今，新建的房子比现房更有优势，本就该如此才对。”
但他同时表示，能否获得印花税优惠——从房价50万元起就开始逐渐减少，至60万元以上完全消失——标准最好鞥能够放宽。“因为一户带着几个孩子的首置业者若想在雪梨购置一套三睡房公寓，恐怕根本找不到60万元以下的。”
澳洲房产协会（Property Council of Australia）也称，把印花税和新屋供应捆绑在一起，真是个“明智的选择”。协会执行长拜尔斯（Glenn Byres）说：“新州的房产供应量一直处于瘫痪状态，采用金钱刺激来推动新屋建设很有道理。”

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最近市场上50万内的二手房开始热了, 年底前会热闹一段时间

蓝色热带鱼

新南威爾士州政府在上周的預算案中將首次置業者購買50萬以下二手房可獲免印花稅的政策限定至今年年底。從明年2012年1月1日起，首置業者購買二手房將自己支付全額的印花稅。
　　目前政策是：首置業者購買50萬以下二手房時可享有免繳印花稅，購買50萬至60萬的二手物業，按售價比例享有部分印花稅的減免。
　　自明年1月1日起，購買60萬以下全新物業及樓花仍享有減免。由聯邦政府提供的$7000元首置補貼仍繼續有效。
　　此政策受到市場的歡迎，認爲將會促使首置業買家爲能獲得印花稅減免而在春季入市。
　　新州財政局長Mike Baird稱政府此項政策的目的是要將印花稅優惠轉移到新物業上。他説：“我們希望看到新建房的增長。”
　　爲促進新房建設，政府將在未來4年內，在悉尼的西北及西南區釋放1萬幅建房用地。
　　此前政府曾允諾釋放8000幅建房用地，新預案中再增加2000幅。
　　但政府的土地釋放量遠遠滿足不了房屋建築業的需求，建房業呼籲政府每年應至少釋放出25,000幅地用於建新房。

chaoniuniu

想请教下楼主，印花税如何计算，全额和优惠的金额差距大吗。谢谢

寒.

请问一下楼主，投资房一直用作退税用途，但是如果卖掉投资房，CGT计算的时候是否可以算做 （现价 - 买价 - 买房来所交的利息） / 2？

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原帖由 chaoniuniu 于 26-10-2011 16:50 发表

                               
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想请教下楼主，印花税如何计算，全额和优惠的金额差距大吗。谢谢

计算印花税可以在OSR(office of state revenue, NSW)
http://www.apps05.osr.nsw.gov.au ... /landsalesimple.php
查找

50万的房价, 全额印花税金额 17990刀
2011年底前,所有首次置业的,买50万内的二手房可以享受全免印花税政策
但是最近市场上这样价位的二手房比较稀缺

蓝色热带鱼

请问一下楼主，投资房一直用作退税用途，但是如果卖掉投资房，CGT计算的时候是否可以算做 （现价 - 买价 - 买房来所交的利息） / 2？
CGT计算时, 利息支付不能算买房成本

MAX076

好帖子，顶一下

summer74

好贴，顶啊

蓝色热带鱼

http://www.smh.com.au/wa-news/un ... 20120125-1qh56.html

Unit owners have weathered Perth's property downfall better than home owners, according to the first full-year property price report for 2011.

The median unit price fell 3.3 per cent or $11,874 to $353,205 between January and December, according to Australian Property Monitors.

That was significantly less than house prices, which declined 5.2 per cent or $28,775 to $521,973.

Advertisement: Story continues below APM senior economist Andrew Wilson said buyers had turned to better-value units and houses at the lower end of the market, helping to keep the median unit price afloat while pushing down the median house price.

"The prestige market is typically houses and ... they have a bigger impact on the median house price when they fall in a market that's characterised by low confidence," Dr Wilson said.

"Units aren't as exposed to that because you don't have as significant a prestige market. You always have higher demand [for units] because it's more value-oriented and people gravitate towards a cheaper option when there's low housing affordability.

"First-home buyers tend to select the unit market, as well. And there is a growing preference for units than houses."

In a more positive sign for house owners, the APM report also shows that while the median house price has declined for a record six consecutive quarters, the fall slowed during the December quarter to -1.2 per cent.

Real Estate Institute of WA figures showed house prices recorded their first monthly increase in 18 months in November, which would have contributed to the smaller quarterly decline.

The median unit price rose 2.1 per cent during the three months to December - the first quarterly increase since early 2010.

Dr Wilson said the rise in unit prices was a good sign that the entire Perth property market could soon climb out of a record-long stupor.

"That's the first sign and an early sign of a pick-up in Perth," he said.

"When the market starts bottoming out people look more at value options and units start to pick up [so] that's a positive sign for Perth."

Numerous property market analysts have forecast an improvement in Perth's market this year. The median price has consistently fallen since mid-2010, losing about 8 per cent.

But soaring rents are likely to encourage more to buy, while high population growth, increasing salaries and a housing shortage are expected to put upward pressure on prices.

大歆小琪

原帖由 蓝色热带鱼 于 20-12-2010 21:29 发表

                               
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如果单身人士,买投资房,不需要考虑这点

已婚人士,夫妻间可以根据自己的纳税情况,选择税率大的一方,拥有房产的较大比例,实现多退说的目的

比如老公工资高,老婆工资低,可以在签合同时告诉律师,老公占70%,老婆占3 ...

投资房不是按整个家庭为主体退税的？不是以家庭收入来退税？
如果按您说的，按夫妻比例来退税的话。那如果夫妻收入发生很大变化，那夫妻可以去变更这个房产占比吗？谢谢!

蓝色热带鱼

1.投资房退税, 根据房屋title上约定的比例,分别计算
2.可以变更比例,手续上具体会牵涉到过户费用\印花税, 需要您咨询专业的律师/过户师

蓝色热带鱼

據澳洲物業監測（Australian Property Monitors）的最新數據。悉尼的公寓房的變化在今年第三季及全年二項上均超過獨立屋。
　　今年第三季，公寓房中位價下跌了0.4%，但與去年9月份的第三季度比則升値0.6%。
　　悉尼目前現房公寓的中位價爲$451.291。獨立屋的中位價是$637.646，比去年同期的$648.320跌了1.8%。
　　悉尼公寓房市場強過獨立屋反映了市場上對相對便宜、交通方便、設備齊備的民居需求的增長。
　　對公寓房的追捧還反映出首置業者希望能在州政府對購置現房的補貼仍有效之前，步入物業市場。
　　受全球經濟狀况影響，澳洲第三季度首府城市物業均現疲態，唯一維持穩定的只有霍巴特。
　　影響置業者信心的還有澳洲國內經濟發展的不平衡。
　　第三季度，澳洲的失業率較前增加了幾乎1%，從4.6%增至5.4%。
　　物業市場，特別是獨立屋的買賣不踴躍，也是冬季淡市的正常結果。
　　據澳統局的數字，8月份房貸批出總量上昇了6.3%。
　　近期公佈的通脹指數令市場松了一口氣，0.3%微升使全年的通脹指數在2.4%左右。而儲銀早先的預計在2.5%。
現金利率的下調，在近期內不會對房屋價格特別是獨立屋産生影響，但的確會鼓舞買家進入市場。

大歆小琪

想请教，7000快的首次置业补贴，领取以后听说6个月以后要提供些东西证明自住。是不是就是水电煤的单据。如果空关6个月的话，提供消费量很小的水电煤单据是否可行呢？还是还有另外的一些要求呢？

蓝色热带鱼

NSW政府不会要求您提供资料证明, 因为水、电费用户名单\地址的信息, 政府很容易得到。空关6个月， （unit/apartment）水费是固定的，单据不会很小，电费单子会小金额。

蓝色热带鱼

First Home Owner Grant Scheme
FHOGS is available to people buying or building their first home and who meet the following eligibility criteria:

Each applicant is a natural person and not a company or trust.

At least one applicant is a permanent resident or Australian citizen.

Each applicant must be at least 18 years of age.

All applicants and/or their spouse/de facto have not owned a residential property, jointly, separately or with some other person, in any State or Territory of Australia before 1 July 2000.

All applicants and/or their spouse/de facto have not owned on or after 1 July 2000 a residential property and occupied that property jointly, separately or with some other person in any State or Territory of Australia for a continuous period of at least six months.

Each applicant has entered into a contract for the purchase of a home or signed a contract to build a home on or after 1 July 2000. In the case of an owner-builder, laying of the foundations commenced on or after 1 July 2000.

The total value of the property does not exceed the cap amount

At least one applicant will occupy the home as their principal place of residence for a continuous period of at least six months, commencing within 12 months of settlement or construction of the home.

[ 本帖最后由 蓝色热带鱼 于 13-3-2012 10:31 编辑 ]

大歆小琪

因为在国内，不是很懂澳洲的政策。
那就是空关6个月来换取7000块补贴的方法是行的通的。是不是只要我开通水电煤就行了，电煤消费很小的金额，甚至说不消费也是可以的吗？（水费我知道是固定的）
还是说不开通电煤直接空关也是可行的呢？
忘说一个，我们都住国内，人根本不来，这样空关也可以吗？政府会去查出入境的信息嘛？
请教了，谢谢！

[ 本帖最后由 大歆小琪 于 14-3-2012 20:08 编辑 ]

Fleischmann

真全面，学习了

蓝色热带鱼

空关6个月来换取7000块补贴, 6个月房租大于7000块了吧？
At least one applicant will occupy the home as their principal place of residence for a continuous period of at least six months, commencing within 12 months of settlement or construction of the home
只要在拿到房子钥匙后12个月内， 搬入， 再连续住满6个月即符合政府要求了
不知道你的房子在哪，出租委托中介，很方便的，您只要在第12个月搬入自己的房子就可以的。

[ 本帖最后由 蓝色热带鱼 于 16-3-2012 18:19 编辑 ]

大歆小琪

买的是新房，因为那边还挺乱的，还在建设当中周边。估计暂时比较难出租，所以想先拿7000快再说，最主要也没想好，到底要不要租掉它。自住应该要一年半以后从国内过来自住。
所以就不知道拿这7000快会不会有啥风险，怎么做才能不会有问题。

蓝色热带鱼

悉尼很少有租不出去的房子。
符合政府上面书面的规定，拿7000很正当。

蓝色热带鱼

爲了振兴积弱不振的房市，新州首置业者可能获准在长达数年的时间里分期缴付印花税。
这种类似于助学贷款的印花税偿付方案是新州房产研究所提出供州政府考虑的多项建议之一。实施办法是：购房者可以用三年时间付清印花税，但爲了“保护”政府的利益，这笔印花税像未偿付的土地税一样，是以房产为抵押的。
新州房产研究所还呼吁州政府大力消除官僚主义，并且向65岁以上的购房居民提供印花税优惠，方便老年人换小房。
目前，新州首置业者购买现房只能享受由联邦政府提供的7千元首置业补助，原先50万以下房产无印花税、50-60万房产印花税打折的优惠已被取消。新州财长拜尔德（Mike Baird）说，政府保留了对新建住宅的免印花税政策，以刺激住房营建。
拜尔德表示，印花税分期付款是个“有趣的主意”，他正在对此进行考虑。“我可以明确地告诉你们，此事正在积极考虑当中。”
根据住房产业协会（HIA）的说法，新州的住房短缺问题是全澳最严重的，该协会去年九月时估计，到2020年新州将缺少15.57万套住房。
上周出炉的人口与住宅楼宇热点（Population And Residential Building Hotspots）报告显示，全澳发展最快的20个都会和乡镇地区竟无一与新州沾边。
新州房产研究所所长派恩（Christian Payne）表示，新州面临的关键问题是住房供应和承受力问题，奥法雷政府须在即将公布的州预算案中对症下药，予以解决。“成千上万涌入雪梨生活的人们迫切地需要新建成的住房，可令人费解的规划监管却拖延了新屋建设。雪梨房价都那么高了，还要再算上高昂的印花税，这样的市场让许多人的澳洲梦都破灭了。”
而Aussie Home Loans的西蒙（John Symond）则语带保留地指出，分期缴付印花税的办法看似不坏，但涉世未深的年轻购房者很容易就一时冲动。“澳洲人本来就是爱借钱更胜存钱的。如果首置业者真能及时把钱付清那当然好，可我真不想见到年轻人为此压力山大…到头来不过是晚些被迫卖房而已。”

蓝色热带鱼

爲了振兴积弱不振的房市，新州首置业者可能获准在长达数年的时间里分期缴付印花税。
这种类似于助学贷款的印花税偿付方案是新州房产研究所提出供州政府考虑的多项建议之一。实施办法是：购房者可以用三年时间付清印花税，但爲了“保护”政府的利益，这笔印花税像未偿付的土地税一样，是以房产为抵押的。
新州房产研究所还呼吁州政府大力消除官僚主义，并且向65岁以上的购房居民提供印花税优惠，方便老年人换小房。
目前，新州首置业者购买现房只能享受由联邦政府提供的7千元首置业补助，原先50万以下房产无印花税、50-60万房产印花税打折的优惠已被取消。新州财长拜尔德（Mike Baird）说，政府保留了对新建住宅的免印花税政策，以刺激住房营建。
拜尔德表示，印花税分期付款是个“有趣的主意”，他正在对此进行考虑。“我可以明确地告诉你们，此事正在积极考虑当中。”
根据住房产业协会（HIA）的说法，新州的住房短缺问题是全澳最严重的，该协会去年九月时估计，到2020年新州将缺少15.57万套住房。
上周出炉的人口与住宅楼宇热点（Population And Residential Building Hotspots）报告显示，全澳发展最快的20个都会和乡镇地区竟无一与新州沾边。
新州房产研究所所长派恩（Christian Payne）表示，新州面临的关键问题是住房供应和承受力问题，奥法雷政府须在即将公布的州预算案中对症下药，予以解决。“成千上万涌入雪梨生活的人们迫切地需要新建成的住房，可令人费解的规划监管却拖延了新屋建设。雪梨房价都那么高了，还要再算上高昂的印花税，这样的市场让许多人的澳洲梦都破灭了。”
而Aussie Home Loans的西蒙（John Symond）则语带保留地指出，分期缴付印花税的办法看似不坏，但涉世未深的年轻购房者很容易就一时冲动。“澳洲人本来就是爱借钱更胜存钱的。如果首置业者真能及时把钱付清那当然好，可我真不想见到年轻人为此压力山大…到头来不过是晚些被迫卖房而已。”

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非官方的数据显示，澳洲民众对于房贷的兴趣两年来首次提高，这让市场认为，房价有望在未来数月内提高。

　　根据Veda的《消费信贷需求指数》（Consumer Credit Demand Index）报告，2012年第一季度，按揭贷款的咨询量年比增加了1.5%，季比略涨0.2%。

　　信用卡数据公司Veda的消费者风险评估部门主任Angus Luffman称，“房贷的咨询量拐点一般比房价转折点早出现1至3个季度。在持续不断的需求下降后，这个早期预警信号或许意味着房贷要开始触底反弹了。”Luffman称，房贷的咨询量与住宅信贷获批量“密切关联”。

　　利率的不稳定，全球经济前景不明，负担能力的普遍缺乏，这些因素是导致州府城市房产贬值的主要原因，根据RP Data的数据，截至3月份的一年中，州府的房价已经贬损了4.4%。2011年最后两个月，储行连续两次下调官利，这对房市起到了一定的刺激作用，3月季度的房价微扬0.2%。

　　虽然房贷咨询量出现了复甦希望，房市的其他读数却显示，顶头风仍在刮不停。

　　澳洲统计局（ABS）的官方数据显示，截至2011年12月，季调后的自住房贷已经上涨了9个月。但是进入新的一年后，这一数据又开始下降，2月份跌了2.5%。

　　在全球金融危机期间，虽然澳洲的房价避免了像其他西方经济体那样铅锤直下的命运，但是澳洲家庭却开始警惕并远离先消费后还款的生活方式，专心于清偿旧债。这些因素导致部分地区的住宅建筑陷入难以为继的困境。

　　Veda称，在截至3月份的一年中，总体消费信贷下降了4.8%，同期，信用卡的申请数量也缩水8%。在此期间，个人贷款的申请数量也减少了1.4%。

　　穆迪Economy.com的分析师Matthew Circosta称，“家庭储蓄正在增加，信用消费却在衰减。这样的局面可能会持续好几年。”他指出，在2010年年中时，家庭债务总额达到了峰值：是家庭可支配收入的154.4%。但目前这一债务数据已经慢慢地减少至150%。

　　虽然房市仍有暂时甩不掉的负面因素，但Circosta称，根据经济学的基本原理，如果储行的减息决定被全额传递予消费者的话，那么房价就将继续上扬。

　　目前市场普通预测储行将于5月1日削减官利至4%。但是其他商行是否会全额传递却仍是一个问题。

　　Circosta同时指出，近来房产清盘率已经开始上升。根据维州房产研究所（REIV）的数据，上周末，墨尔本的清盘率从此前一周的54%增至59%。澳洲房产监察机构（Australian Property Monitors）的数据则指出，上周雪梨的清盘率也从前一周的55.5%涨到了59%。

蓝色热带鱼

一对年轻的华裔夫妇怎么也没有想到，他们的“澳洲梦”竟变成了噩梦。他们不仅成为一场家庭房产纠纷的受害者，而且还因此无家可归。

    王先生（Will Wang）和王女士（Daphne Wang）今年3月在拍卖会上以48.1万元的价格拍到了一套理想住房。

    这套住房位于西邦尔公园区（Westbourne Park），有3间卧室，王先生和王女士本打算在这里迎来两人的第一个孩子，孩子的预产期是10月。

    但就在这套房产交割日期前一周，卖房者的父母却因为拍卖价格没能达到他们的要求而阻止了这桩买卖。

    高等法院的文件显示，高戈斯夫妇在销售房产时附上了一则警告。

    他们希望这套住房能够卖到55万元，以便他们的女儿薇薇安（Vivian）能够偿还48万元的按揭款，以及薇薇安买下这套住房时向他们借的10万块钱。

    发现拍卖价格与他们的期望值有出入后，仍住在这套住房中的高戈斯夫妇采取了法律行动。

    根据他们当初借钱给女儿的条件，他们有权反对任何有关这套住房的交易。

    这起法律纠纷于今年3月交由高等法院处理，但王先生和王女士却因为计划着搬进新买的住房而将之前的住处租了出去，最后竟成了无家可归者，只好在朋友家租了一间屋子，暂时住下。

    高等法院的法官表示，这套住房的销售没有征得高戈斯夫妇的同意，违反了相关规定。

    但王先生表示，他在拍卖之前根本就不知道有上述那样一则警告，而且在销售当天，哈里斯房地产公司（Harris Real Estate）给他的产权证书上也没有提到这则警告。

    但该房地产公司的哈里斯（Phil Harris）却称，相关表格里清楚地写明了销售条件。（