参加房产拍卖会的注意事项（上）

wwwh

参加房产拍卖会的注意事项（上）

　　李女士最近有点烦，眼看着身边的朋友一个个都有了房子，她心里也开始有点痒痒的感觉了。正巧李女士的澳洲邻居老托尼的房子最近竖起牌子要拍卖，她就和老公商量一定要把它拿下来，因为她和老公对老托尼的房子已经羡慕了很久了，而且他们以前也有过因为出价只差几千块钱，中意的房子被人“抢去”的经历。拍卖会进行得异常激烈，价格一次又一次被抬高，终于超过了李女士原先设想的35万的底线。买还是不买？在拍卖师的一再催促下，李女士和她老公经过痛苦的思想斗争，决定到手的机会决不可放过。经过激烈竞价，李女士终于以35.9万的价格获胜。李女士和她老公在欣喜之余还有一丝隐隐的担忧，那就是他们被告知马上就要交付10%的预付款，而此时他们还没有准备好现钱。这时她想起来一个朋友告诉她，买房是有一个冷静期的规定，在冷静期内是可以反悔的。于是李女士就告诉中介她想反悔，而她得到的答复却是不可以。李女士开始有点着急了，她找人检查了房子，却发现了房屋有结构和白蚁问题。她找到中介和房主理论想以此为由能够把价格降下来，却遭到了拒绝……

现实生活中像李女士这样的例子还有很多，而且很多朋友在拍卖会上也遭遇到很多类似的问题。如何避免发生同样的失误，本文将给大家出谋划策并具体阐述参加房产拍卖会应该注意的事项。

一.        拍卖会之前的准备工作

当你看中一处房产并决定在拍卖会上将它买下的时候，适当的准备工作可以让你省去很多日后的麻烦，且能够保证你竞拍的成功率。

首先应该确定你的底价：一般情况下可以通过研究附近区域最近房产售价并进行比较分析得出，当然也可以通过专业人士给予指导，或者请专业评估师评估房产的价值以作参考。为了能够赢得该房产的所有权，应该允许底价在５％上下浮动。

其次，在拍卖之前应该找专业人士对房屋进行结构和虫害检查。这样做一方面可以让你表现出购买的诚意，另一方面也能在价格上把握主动，避免出现前文李女士那样吃哑巴亏的情况。

还有一点就是一定要进行合理的预算，准备足够的资金支付检查费用、定金、政府印花税和律师过户费等，并在开拍之前争取获得贷款机构的贷款预批准。如果您是海外人士（如临时居民签证持有者），还必须在拍卖之前获得FIRB（海外人士投资审查委员会）的批准。拍卖购得的房产一般情况下是无条件的，也就是说没有冷静期的规定，买家一旦签了合同就不可反悔。同时，如无事前商定，10%的定金也必须在拍卖当天交付，余下的90%须在30天内结清。

尽管拍卖房产的合同是无条件接受的，但是有些条款也是可以事前与卖主和中介商量的，如可以要求将定金的比例减少至5%，以及延长或缩短结算期settlement term的期限等等。在事前与买家协商合同条款一方面可以使合同对自己更有利，另一方面也可以在心理上获得比其他竞价者更大的优势，大家不妨可以试一试。

另外在参加房产拍卖会之前也有必要把合同交给律师过目，以保证你能充分了解合同条款有关法律和财务方面的内容，做到心里有数。

当然最重要的还是要多参加几次拍卖会，先不要急于举牌，可以仔细观察，以熟悉拍卖会的程序和环境，消除对拍卖会的恐惧，树立自信。

二.        如何与房产中介过招

许多购房者都觉得在参加拍卖会之前应该和房产中介通个气，殊不知在澳洲大多数的房产中介都是为卖家服务的。第一次见面的时候中介一般都会问你的预算是多少或者干脆问你会出多少价，这时你一定不要将自己的底牌亮出，应该采取含糊其词的方式，让对方猜不透。

在拍卖之前房产中介会向卖家报告来看房的客户意见以及他们各自可能出价的情况，以帮助卖家最后敲定拍卖时的底价。如果过早亮出底牌，可能使你在拍卖会上显得非常被动，到时你也会发现拍卖师对你格外关注。当然与中介打交道也绝对不是什么都忌讳，应该适当表现出对房子很感兴趣以赢得好感。事前对房屋进行结构和虫害检查也是表明诚意的最好方式。

当然作为买家，与中介打交道的主要目的应该是问清合同的具体条款是如何规定的，以及有哪些条款是可以事前商量的。做到心知肚明，才能有备而无患。

（待续）

Disclaimer: 本人已尽力保证文章的准确性和可读性，但由于学识有限，错误和疏漏之处在所难免，欢迎大家给予批评指正。本文只可作为对房产知识的一般性了解，并不具备任何具体的指导作用。如希望得到具体个案的详细解释和说明，请向有关机构和专家作进一步咨询。本文所举事例均属虚构，切勿对号入座。由于本文引起的任何纠纷和法律事宜概与笔者和所载媒体无关。

本文版权为作者所有，谢绝全部和部分转载！
　  

下期内容：三、在拍卖会上的注意事项；
四、如果出现流拍该如何应对；
五、是否需要寻求买家服务的帮助

[ 本帖最后由 wwwh 于 3-9-2007 10:54 编辑 ]

linyunxian

好文章呀,很有帮助.期待后续更精彩的部分........

ELF

继续,翘首以待

tyxzh

好文章期待精彩继续＋

chxq89

好文，如果你在墨尔本，我就聘你做我的买房顾问。

kk555

请问LZ若持4年临时居民签证(163), 购买商铺(不是住宅),是否不需获FIRB批准

谢谢

francky1979

假如拍下了房子，由于以上原因（白蚁），硬不付款，会有什么法律后果？

wwwh

原帖由 francky1979 于 9-9-2007 21:16 发表

                               
登录/注册后可看大图

假如拍下了房子，由于以上原因（白蚁），硬不付款，会有什么法律后果？

房价的10%会被扣掉，并被遭到起诉；如果还不起，也可以－－宣布破产。同时还会上诚信黑名单（澳洲一家独立公司收集，所有人都可以花钱查询，包括你未来租房的房东、律师、银行等借贷机构、雇主等）。未来的任何经济行为，包括小到店里借个ＣＤ，大到组建公司等都会受影响，除非想当一辈子穷光蛋，领政府救济；或者有第二套方案－－永远不来澳洲。

以上只是个人了解，并不一定正确。相关法律事宜，请咨询律师并按小时付费。

澳洲是诚信社会，相关法律非常健全，千万被动这种脑筋，除非你有强大的律师团做后盾！！

shadow

thanks for sharing!!!

suiyee

很好的文章。。谢谢楼主！！

zlsiva

就算有强大的律师，也要看看律师费多少。。。万一比10%还贵呢

MICHAEL9999

xjwang

lz在墨尔本吗？正为买房而困扰，谢谢好文。

kristy

等着LZ好文续篇

Jamesliu

好文章, 谢谢.

还是巴豆

好像是的，拍卖的房子没有冷静期啊。

春风吹又生

怎么不见后续了啊？

john7168

参加拍卖时一定要注意观察，里面有些人是中介请来举牌子的，我的一个朋友就被人请去举牌子，以提高拍卖价格。
切忌露出自己的底牌！

kingsking

ddddddddddd