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四,五年房地产是卖方市场,大家买房向抢房子一样. 有人现场看中了房子,在门外给老婆打个电话商量一下,回头房子就被别人买走了.有时买家出的价比卖家的叫价还要高. 最近这三年来没有这样的现象了.现在基本是买方市场,买家有机会和卖家讨价还价.现在给筒子们奉献一点买方经验.以下经验适用于买房要贷款的工薪阶层在买方市场时在澳大利亚买房.买过房子的筒子们就不用看了.买房其实就和大家结婚一样,有了第一次,下次再结的时候就有经验了啊!!!! 但看了之后,没买到好房的人别给我板砖,本人对以下言论概所产生的后果不负责!!
1) 资金准备, 一般要准备一定的首付金, 一般首付金能到20%的,在贷款时贷款机构就不要贷款保险了,否则根据首付的多少和贷款的多少,可能要收几百到几千的贷款保险费.
2) 先想好准备在那几个区买,然后看房,看上至少三月,在你想买的区域,做到你看到一个房子,就知道大概什么价,价位比你想买的高的和底的都要看.
3) 和银行或贷款机构联系,机构很多,利息不一样,你可以自己去每家机构咨询,如果不想太复杂,可找贷款代理(MORTGAGE BROKERS), 告诉你的要求,贷款代理帮你找出一个最佳方案.贷款代理不向你手费,从贷款机构收取佣金.但贷款是否真的给你一个最佳方案还是给你一个他能得到最高佣金的方案就要靠自己判断了. 贷款有浮动利息可多还钱的;有固定利息不能多还钱的;有第一年特优惠的,有长期小优惠的.大家根据自己的情况选择一个最适合自己的. 大概在什么地方买,大概价位, 提供的收入证明等和贷款机构签一个预贷合同.
4) 找一个买房律师,有很多事情要律师处理的,不同律师收费也不一样.
5) 再看房,对对所在区的的价未了解后,就有目标找自己能买得起的满意的了,往往最后看到满意的房子的价位要比自己当初想好的价位要高一些.因为你往往是看到某某用什么样的价钱买了一个什么样的房子,自己在不知不觉中有一个参考.可房价一般会增长的.
4看到满意的房子,在卖方代理面前也要不动声色,这点女筒子一定要注意.一定要夫妻一起看房子,做到两人都满意才可以.不动产声色才能和卖方代理讨价还价. 你可以告诉买方代理你对房子很感兴趣, 但还要不断挑房子的毛病. 你可在不同的时间再看一看.往往回发现不同的问题.房子的位置,交通,地势,朝向,风水啊(如果信的话)都是很重要的.
6) 如果你真的满意,就该出价签约了,你可以显示的的预贷合同,表示你是真诚的买价.出价是一种心理战.如果你人为这时候没人会来和你竞争,你出的价低点没问题.如果有人和你竞争,你出得太低, 拿不到满意的房子回会后悔,出得太高,别人一下同意你, 你又想我出价是不是太多了.他为什么这么快就答应了. 有时出价是好几个来回. 合约一般在卖方代理手中, 你写个价钱,签上名,如果卖家也签了,合约就有效了.如果买价不满你的价钱,他会给个价,看你同意不同意, 你升一点,他降一点, 卖方代理这时候会在两边讲话,在你面前帮卖价讲,在卖家面前帮你讲,因为他的佣金就要到手了(佣金是从卖家那里拿),所以不管代理怎样讲,你都要凭自己的判断来做决定,把你能发现的房子的缺点全告诉代理.什么我喜欢着房子啦, 但是还有这个哪个问题啦,就值这么多钱啦,双方斗智斗勇吧. 代理都是老油条,不要被他们给几句话灌晕了.第一次买房的筒子门很容易被代理打动的. 最后达到一致同意的价位. 双方都签字后就生效了, 尽管法律规定有天的时间可让你头冷静几天,可以反悔不买,但你也要付一些反悔金的.
7) 签约注意事项: 一般合约都是卖方代理准备的,但你也要仔细的读懂每一条款, 例如这合约只有当房屋检查报告通过后才生效.(如有白蚁不要,或有结构问题不要),或你贷不到款不要(如果你没有预贷报告). 如果要买的房子是空房, 还有没有东西要搬走的. 你最好拍些照片做证据.如果房子还有人住特别是有租客,你一定要搞清楚那些是将来要搬走的,那些是会留下来的,一般原则是固定的留下来,可移动的搬走,如果搞不清,在合约里写清楚.搬走后房子,房子的该是什么状况交给你.甚至有有些东西原来要搬走的你都可以要求留下来,这些都要在合约里的附加条款写清楚.写得越清楚越好,不要怕麻烦, 省得以后有麻烦.还有各项日期要搞清楚, 房屋检查截止日期, 贷款准备截止日期,特别是SET TLEMENT的日期.
8) 签约之后,你要找房屋检查机构的人,来检查房子,自己在黄页上找,或朋友推荐等,约好他们在你房屋检查截止日期前来检查房子,出检查报告.例如有以前你没发现的结构问题等,你可以不要或要求降价等.
(在昆州,买房签约之后,就要买家立即买房屋保险了,不只别的州是否一样)
9) 和贷款机构联系,把你的合约给贷款机构和律师,贷款机构会和你的律师联系.律师再和卖方代理或卖方律师联系.和政府的房产管理部门联系等.一般贷款机构会帮”处”买的人从政府那里搞定你的第一次的钱.你自己这几天就不用和卖方代理打交道了.和你的贷款机构和律师打交道就可以了.你的房产证贷款机构手里,贷款还完了再给你.
10) 如果一切顺利,你就等着在SETTLEMENT的那天最后验收房子,如果满意打电话给律师处理房款交接,你接钥匙.
11) 搬新房啦!!!!!, ,祝筒子们兴旺发达!!! 万事如意!!!
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发表于 26-3-2007 21:54:15
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发表于 27-3-2007 10:30:44
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楼主
