乱评澳洲房地产走势

黑山老妖

原帖由 kaile 于 28/2/2008 07:56 发表

                               
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如果是用cash买房。存款利息就有～9％

请教老妖，到哪家银行存款有近9%的利息？

现在没有。等到贷款利息到10%，存款利息可能就有9%了。我上面只是举例而已。

黑山老妖

原帖由 Consultant 于 27/2/2008 23:47 发表

                               
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"我相信以一个投资者的角度来说如果一个投资不赚钱是不会投入的。如果长期赚，钱短期赔钱那么我们会根据 ...

嗯。timing the market 和 time in the market的争论。没有结果。
time in the market说投资最好的时机是任何能够承受的时候，只要是长期持有必定上升。
timing the market说只要时间算好，我只需要几天就可以达到几年的效果。
哪个对？Who knows.
你做得比较专一。专一的好处就是有耐心一心等它涨。
而且你是做这一行的，碰到的机遇和看到的信息会比我们普通人多很多。我们无法和你比的。

美丽开始

想问个问题，造房子的话，建筑材料是不是也是和房产成一定的关系，房价高的时候，材料价格也高，那就不是造房子的时候，房价低的时候，材料价格也自然低，是不是这样的？

梦唐

先顶一下！

看来oz和国内情形有点一样啊，去年房价上涨到了一个疯狂的地步，谁也未料到，11月剑锋一转，在很多人还在为房价一天一个价，抢房子比买把白菜还随便时，银根紧缩，喀嚓一声，二手房不能贷款，二手房买卖首先陷入困境，一手房头两月还稳起，可是未料原来熙熙攘攘的市场禁落得个冷冷清清不见了人影，熬不住地放下身段了，又是降价折扣，又是送这样送那样。据我知道的，在成都，去年万科卖6000多的，今年卖4000多，朋友去年在中海兰亭7000多买的，我们昨天收到开发商的短信，5000元起价，89平米挑高5.8米，实得124平米的使用面积，而我的一套房子昨天刚刚买了，比起去年8.9月份至少少卖了5、6万（当然我还是很满意了，毕竟买得早，还是赚了一大笔，人不能太贪心）。反正我个人认为，任何投资都是有风险的，你现在赚了不代表过去会赚，将来会赚，入市的时机太关键，就看你有没有这个远见，能够赚钱的，都是比别人快一步的人，当然有的人天生就有财运的除外。

原来打算到oz只要找到工作，就准备买房的，现在OZ房地产的行情无疑对我们新移民来说是个好消息，打算把钱存在银行，OZ的存款利息真高啊， 利息应该购租房子了吧。这样我们压力会小很多，是否可以好好体验一下OZ的生活呢！

[ 本帖最后由 梦唐 于 28-2-2008 15:37 编辑 ]

tingo

原帖由 Consultant 于 27-2-2008 23:47 发表

                               
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[quote]原帖由 黑山老妖 于 27-2-2008 08:24 发表

                               
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"或许我比你早买了一年，比你多付出2-3%地投入，可是10年20年后，我们收益会差很多么？

既然10年20年后收益相当，那为什么要多付出这2－3％呢，以现在的行情晚一年置业节省下这2－3％可以买一辆更好的车了...而房子在这么高利率不断攀升中也不会1年就涨多少, 更有可能的情形是持平或跌...请专家指点一二

Consultant

原帖由 黑山老妖 于 28-2-2008 11:32 发表

                               
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嗯。timing the market 和 time in the market的争论。没有结果。
time in the market说投资最好的时机是任何能够承受的时候，只要是长期持有必定上升。
timing the market说只要时间算好，我只需要几天就可以 ...

妖兄客气了。
其实我现在考量的问题并不是房价的问题，而是大家思维模式的问题。
举个很简单个例子，比如说真的能够时间算好，只需要几天就可以达到几年的投资效果，如果这么一个产品投放在市场里，能有几个人真正能够抓住呢？我敢说不会超过5%。因为我们的思维模式注定了我们的行为模式。无论是什么样的投资，最重要的是敢于投资，即使失败我们起码得找了经验和教训。而不是畏首畏尾，举足不前，最终一无所得。这样的例子，我见得太多，很多人都说我们懂，我们再看看，再等等，可是日复一日，年复一年，越等越等不到，因为他们根本不懂。我们除了惋惜，真的做不了什么。

黑山老妖

原帖由 Consultant 于 28/2/2008 22:22 发表

                               
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妖兄客气了。
其实我现在考量的问题并不是房价的问题，而是大家思维模式的问题。
举个很简单个例子，比如说真的能够时间算好，只需要几天就可以达到几年的投资效果，如果这么一个产品投放在市场里，能有几个 ...

你的观点我同意。
我还是比较认同time in the market这个看法。当然了，在一定的范围内我还是会time the market a bit。
You have to be in it to win it.

只不过我们讨论的范围不一样。
你看，你只做房地产，于是房地产就是全部投资。不买房就没有投资。
我不止做房地产，除了房地产还有其他可以投资。于是我要考虑opportunity cost。
就算我现在不买房也不投资其他的东西，我把钱放在offset account里面其实就是>10%的税前回报了。
你说是不是？

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 28-2-2008 22:41 编辑 ]

Consultant

原帖由 tingo 于 28-2-2008 19:42 发表

                               
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既然10年20年后收益相当，那为什么要多付出这2－3％呢，以现在的行情晚一年置业节省下这2－3％可以买一辆更好的车了...而房子在这么高利率不断攀升中也不会1年就涨多少, 更有可能的情形是持平或跌...请专家指点一 ...

这个很简单，我今年没买，不等于我明年不买，但也绝对不等于我明年会买。大多数人都不知道什么时候才是最低点，也没有人知道，因为我们不是先知，所以我们只会傻傻的买，傻傻的等，只要风险可以控制。我们也希望房子不要涨，因为只有这样，大家才有可能进入市场，买到房子。可是就算房子不涨，在跌，又有谁去买呢？通常人们的行为是买高不买低的阿。

Consultant

原帖由 黑山老妖 于 28-2-2008 22:38 发表

                               
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你的观点我同意。
我还是比较认同time in the market这个看法。当然了，在一定的范围内我还是会time the market a bit。
You have to be in it to win it.

只不过我们讨论的范围不一样。
你看，你只做房地产 ...

其实是一样的阿，投资的道理相同，我相信不敢做的人，在那里都是不敢做投资的。当然了，投资项目的选择也是见仁见智的，我从没有说过只有地产投资才是投资。我认为重要的是去做，而不是等待。

yangtown

这样我们压力会小很多，是否可以好好体验一下OZ的生活呢！

黑山老妖

原帖由 Consultant 于 28/2/2008 22:54 发表

                               
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我认为重要的是去做，而不是等待。

妮南

原帖由 梦唐 于 28-2-2008 17:05 发表

                               
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先顶一下！
原来打算到oz只要找到工作，就准备买房的，现在OZ房地产的行情无疑对我们新移民来说是个好消息，打算把钱存在银行，OZ的存款利息真高啊，  利息应该购租房子了吧。这样我们压力会小很多，是否可以好好体验一下OZ的生活呢！

...

假如你把国内的钱拿到澳洲来存到银行，不是一个好办法。一方面，若是夫妻收入没达到标准的话，影响到你在澳洲的福利；另一方面，银行利息也计入个人收入，假如年底你要退税的话，银行利息也要纳税的。

chxq89

1，思维定式是个严重的问题，人们总是按照原来的思维做判断。这样就会产生思维惯性，而且这种思维惯性往往是错的。
2，世界上往往只有少数人赚钱，也就5%人群，无论是在中国还是在其他国家。
3，房地产是周期性行业，我们只有不在周期的顶部买入就可以避免长期套牢的风险。所谓周期是一个长周期。

tingo

原帖由 Rondy 于 29-2-2008 10:21 发表

                               
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假如你把国内的钱拿到澳洲来存到银行，不是一个好办法。一方面，若是夫妻收入没达到标准的话，影响到你在澳洲的福利；另一方面，银行利息也计入个人收入，假如年底你要退税的话，银行利息也要纳税的。

假如所得纯利息>政府福利+利息税呢? 是否要把钱TRAFER过来...

tingo

原帖由 chxq89 于 29-2-2008 10:58 发表

                               
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3，我们只有不在周期的顶部买入就可以避免长期套牢的风险。所谓周期是一个长周期.

很有道理的说...但是通过什么渠道才能知道是否在周期的顶部呢?...

mengyh01

原帖由 Rondy 于 29-2-2008 08:21 发表

                               
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假如你把国内的钱拿到澳洲来存到银行，不是一个好办法。一方面，若是夫妻收入没达到标准的话，影响到你在澳洲的福利；另一方面，银行利息也计入个人收入，假如年底你要退税的话，银行利息也要纳税的。

谢谢RONDY！我想知道对福利是怎么影响的，大不大？我原来的理解就是利息收入会并在总收入中计算税金，福利是根据总收入来计算的，对吧，但是我不知道我们过去会有多大的收入，所以这个影响我也没法预计，所以没考虑。另一方面也有观望的态度在里面，如果有合适的机会，还是会下手购房的，总的原则是贷款不能超过50%，当房奴不能当得太难受，否则来OZ就没有什么意义了，原本是为了简单的生活，良好的环境的。

mengyh01

不好意思哈！才发现是用LG的帐号回的。

妮南

何时你要准备在澳洲买房了，何时再把钱从国内挪过来，这比较理想。

你在澳洲的银行存款太多，肯定影响到你的福利申请，centrelink不只是根据你目前的个人收入来定。但是你在头两年不申请福利，同时工资收入不高，那就影响不大。

chinese

如果年收入超过7万的话，就把人民币换成澳币存在中国就好。

chinese

老妖的意思是，如果自住房就看自己个人的经济能力，量力而行就可以；如果是投资房，那还是等等看，因为暂时来看，即使银行利息也会好于贷款投资？是这个意思吗？

黑山老妖

原帖由 chinese 于 29/2/2008 14:59 发表

                               
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老妖的意思是，如果自住房就看自己个人的经济能力，量力而行就可以；如果是投资房，那还是等等看，因为暂时来看，即使银行利息也会好于贷款投资？是这个意思吗？

tingo

原帖由 chinese 于 29-2-2008 14:56 发表

                               
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如果年收入超过7万的话，就把人民币换成澳币存在中国就好。

为啥啊? 不太明白的说...年收入7万是澳币还是人民币啊?...

a_lian

是不是也要计税的?

tingo

原帖由 chinese 于 29-2-2008 14:59 发表

                               
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老妖的意思是，如果自住房就看自己个人的经济能力，量力而行就可以；如果是投资房，那还是等等看，因为暂时来看，即使银行利息也会好于贷款投资？是这个意思吗？

请问难道自住房不需要选择合适的入市时机吗? 在现在的行情购置自住房不也是白给银行交银子吗?

梦唐

谢谢RONDY！明白了，可以先换成澳元存在中国，要买房的时候再打过来是吗？这样就不会多交税也不影响福利是吗？

ziggi

“房地产是周期性行业，我们只有不在周期的顶部买入就可以避免长期套牢的风险。所谓周期是一个长周期”。

澳洲的房地产市场已经热了很久了，这个上升周期什么时候会有所变化呢？另一方面，也有很多人说移民还在涌入澳洲，对房地产的需求是不会减少的。这个有什么解释吗？

jinrh

未来的事情无法预料, 看来现在房产是一个"悲惨"

aareon

那你租金上涨就不是交银子了吗？

chinese

其实我也不是很明白其中的道理，只是分析老妖的意思而已 总体来说，随着通货膨胀、货币的贬值，或者换句话说，经济的发展，一切事物的价格都是向上行的。在人的有生之年，甚至是多少代人来看，房价的走势是螺旋上升，也就是房价超长期来看是上涨的，但是短期和中期就有可能下降或者持平。所以，如果是投资目的，首要考虑是收益的最大化，而非长期化；但是自住目的，既不必过多计较短期利益，因为毕竟几年内你不会把房子卖掉，并希望靠它暴富，你的目的只是想要有个自己的房子住而已。当然了，就理财角度来说，即使自住房也要考虑房价的周期，毕竟在短周期顶部买房要多付出银子，如果肯忍耐没有自己的房子的痛苦，那么也可以等到短周期的底部来到。

chinese

其实由于种种原因，澳州政府对房价的控制能力远比中国政府强，能够平抑房价同时保持经济状态的平稳，但是中国就不行，池子大了没办法。