乱评澳洲房地产走势

黑山老妖

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最近的房地产市场走向受各方面得影响而变得非常不明朗。一直到2007年下半年，澳洲房地产整体还是大体看好。各大城市房价呈上升趋势。但是从2007年11月开始一系列的事件让买房者三思。我们先看看这次到底是那些因素在影响购房决定。

1。世界金融大势
美国次贷风暴还没有过去。到底有多少坏帐还是不清楚。早期估计的四千亿美元恐怕还是乐观的。现在公布的损失大概是这个估计的三分之一左右。这次风暴的最直接的后果就是借贷紧缩。简单的说就是借钱难，银行借钱难度增大。澳洲银行受次贷影响微乎其微所以还是能够借到钱，但是借钱的成本（利息）也上升了。所以就有了一月份银行在澳洲央行没有加息的情况下单方面加息。美国的经济前景不好，个大银行资金都自己留着备用。理论上来说中国经济也会在一定范围受影响。至少出口相关行业会受影响。中国国内通膨厉害，美元疲软，相对来说美国的通膨会更高。美国的官方利息却一跌再跌，已经和通膨差不多了。再跌就是在送钱给贷款人。中国今年将继续维持收紧政策。目前中国的利息相对通膨还是太低。中国的经济直接影响澳洲的经济。


2。澳洲利率的上升。澳洲经济过热，失业率持续下降已经有一段时间了。澳洲央行加息的主要标准是通膨。目标通膨是2-3%，现在都已经到4%了。上个月澳洲央行差一点就直接加息0.5%。后面利息肯定还是要上升的，这对潜在的购房人群是一个非常大的威慑。

未来会如何？我认为主要看两点。
第一是利息上升的作用。众所周知澳洲的经济主要靠中国对矿产的需求。澳洲利息不断的攀升真的有用吗？我觉得用处不大。主要原因还是通膨的源头是外需而不是内需。内需可以通过加息来抑制，但是加息对外需的作用是非常小的。除非中国经济发展减缓，不然澳洲的经济还是一样热。在这个利息不断上升的过程中最大的受害者是NSW和VIC。为什么呢？NSW和VIC是以金融、服务和工业为主的省份。对利息比较敏感。这两个省份的失业率可能会逐渐上升。相对来说矿产省份，如WA，对利息基本没感觉。加息是吧？我会把成本转给买家的。工资高？没问题，中国买单。这是利息的作用。当然了利息上升会使借贷成本上升。这里借贷包括了房屋贷款和私人贷款（比如信用卡等等）。负债率高的家庭会被迫卖掉或是租房住，但是有钱人才是消费的主力。这一小群人的强大消费能力不会受利息影响。该买的他们还是会买。所以房地产价格受影响的地区应该是中低收入家庭为主的地区。高端地区会有一定影响但是一时半会还不会太明显。

第二点是资金的流向。股市不振，资金流向就只剩下海外、房产和存款。房地产通常被认为是比较安全的投资。在股市动荡的时候，钱进入房地产还是有很大的可能性的。还有一点大家都忽略了的变化就要开始了。这就是个人养老金账户的改革。以前个人养老金账户不可以贷款购买资产，但是这一个规定已经被修改。这些养老金账户将是巨大的潜在投资者来源。但是这个变化对房价的促进可能不会太快，毕竟保守的投资者比较多。

综合来看我认为目前悉尼和墨尔本的房价会受较大的冲击。特别是所谓的mortgage belt区域。中高档区域也会受到一定影响，但是比mortgage belt要好点。当中国的发展放慢，矿产热过了以后西部省份房价下跌就是必然了。

ozqq

热烈欢迎老妖来FREEOZ！弱问一下mortgage belt是啥意思？

妮南

在国内的消费者是“看涨不看跌”，越是涨价越有人争先购买。

在澳洲，大部分消费者非华人，老外的消费观念与中国人又不一样。充分预算一下，不必为房子使自己未老先衰。

黑山老妖

原帖由 ozqq 于 25/2/2008 10:33 发表

                               
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热烈欢迎老妖来FREEOZ！弱问一下mortgage belt是啥意思？

http://en.wikipedia.org/wiki/Mortgage_belt
意思就是说这个地区的购房者占所有居民的百分比高。对利率非常敏感，一点点的上升就会使很多人破产。通常是低收入地区。

white

欢迎!

lihui6576

关于房地产走势分析，我个人认为老妖的分析宏观部分有一定规律。但结论是错的，澳洲人的消费观念与习惯于中国人不同，澳洲人个人存款很少，所有个人大项消费靠银行贷款，升息必然导致贷款成本的提高，在澳洲本土没有大幅涨工资前，对房地产是一定有影响的。其时现在以到有价无市的起点了，我认为将来20个月内房地产走势是下滑的，在20个月后澳洲第一次降息后将迎来澳洲房地产的上升。

kingsking

ddddddddddddd

ecolina

原帖由 lihui6576 于 25-2-2008 11:12 发表

                               
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关于房地产走势分析，我个人认为老妖的分析宏观部分有一定规律。但结论是错的，澳洲人的消费观念与习惯于中国人不同，澳洲人个人存款很少，所有个人大项消费靠银行贷款，升息必然导致贷款成本的提高，在澳洲本土没有 ...

Very a gree!!

黑山老妖

原帖由 lihui6576 于 25/2/2008 11:12 发表

                               
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关于房地产走势分析，我个人认为老妖的分析宏观部分有一定规律。但结论是错的，澳洲人的消费观念与习惯于中国人不同，澳洲人个人存款很少，所有个人大项消费靠银行贷款，升息必然导致贷款成本的提高，在澳洲本土没有 ...

嗯。我的结论是对房市有冲击。但是低端的下滑会大过中高端，东面受影响大过西面。不知道这个结论有什么问题？
一起探讨。

luoyi727

我觉得每次升息西部都有很多人破产，而东部和所谓的富人区很少受到影响，说鬼佬不喜欢存钱也是对的，但是要注意到高端市场的人的购买力和抵抗风险的能力也强，不管升息的结果是房价停滞还是下滑，目前还不好说，而且即使下滑也可能是部分地区，不可能是全部，而且还有房产类型的区别，house下滑可能会少点，因为地是稀缺的阿

[ 本帖最后由 luoyi727 于 25-2-2008 14:05 编辑 ]

chxq89

1，富人对价格的敏感性弱。只要喜欢就想得到，正确。
2，自住和投资房对利率的反应弹性是不同的，投资房感觉敏感。
3，澳洲是贫富差距不大的国家，整体来说利率对需求会产生较大的影响。
4，中国因素主要是对资源的需求，这个是长期影响。

格美

看出来了，黑山老妖是不看好房地产的。正好没有房子。

青山

欢迎老妖，呵呵。

我觉得对于澳洲人来说，要看什么样的富人。澳洲贫富分化小。我们经常说的所谓富人，其实也是工薪阶层。真正对利率不敏感的，应该是资产阶级。而中产阶级哪怕你年收入20万，恐怕也不敢说对利率不敏感吧。20万每个月税后大概也就不到1万2。如果贷款80万，月还款就要6000左右。估计这些人其他开销，一个月6000未必打得住。所以即使是这些人，对于利率，一样是敏感的。他们应该不会因为撑不下去而卖房，不过会严重影响他们买房的热情。所以中产阶级区，价格下跌可能性不大，不过利率再涨，会有价无市。

lihui6576

任何事情都是有客观规律的，升得快，跌得也快。经济规律告诉人们没有只升不跌的经济活动，美国，欧洲经济已经下滑，中国经济已到拐点。澳洲经济近年主要靠资源出口，对他来讲：澳洲提息，货币快速值都是有利得，一旦中国和东南亚经济从拐点走向下滑，澳洲的风险会快速爆发。富人区也好，穷人区也好，那里升得快就跌得快。

妮南

国内房价上涨一定程度上是被某些人炒上去的，近五年来靠炒房发财的人太多了。

澳洲房价上涨一定程度上与经济发展、收入增涨有关，购买主力还是消费者。

但愿房价下跌，这样我们更多的人可以考虑买房。

黑山老妖

补充一下，我所说的东面和西面是指澳洲的东面和西面。
还有，为啥都是看的，没有人加分呢？我还光着脚呢。

Fernando

最主要的问题是就业。有了工作，买个房子还是容易办的，只要别像青山说得那样一贷就是80万。
今天中国同事说，最近Seek上面IT工作忽然少了，让他们想起了911那会儿。

[ 本帖最后由 Fernando 于 25-2-2008 19:33 编辑 ]

老大卫

我想最近怎么坛子里妖气冲天.原来是老妖驾到了.
欢迎啊.
加分先!!!!!!!!

goldensun

从sydney来说
加息对低收入阶层影响比较大，
对低收入的自住房还贷者压力尤其大

加息对投资房没有大影响。sydney现在房租上升很快，恐怕房租的增长超过利息的增长了

chxq89

1，中产阶级会按照中产阶级的标准来买房的，他们同意会把买房的预算和自己的收入挂钩，加息一样对他们产生打击。只有那些绝对的富人不会在乎价格的。
2，无产阶级永远是买不起房的。
3，所以高利率永远打击的是中产阶级。

ubuntuhk

欢迎老妖来和大家分享心得。

我的经济不太懂，属于无产阶级，不过也梦想着哪天能攒够首期买套house，我比较自私地希望工资年年涨，房价等到我买房了之后再涨 ，谁扔的臭鸡蛋。。。，我闪

flyday

不过, 靠工资, 苦啊

黑山老妖

中低收入的人群多但是消费能力，特别是对discretionary spending，不强。
他们的消费主要是必需品消费，这种消费是非弹性的。不管多贵还是要吃饭吧？
真正能够压缩的消费是奢侈品消费，但是现在的利息水平对有钱人的作用目前还是不明显。

悉尼、墨尔本等东海岸城市的打工者对工资的bargaining power不大。只有西岸的矿产省份因为劳工紧缺所以有较大的bargaining power来争取较大的增长。所以同样加利息，还是东海岸的人倒霉。而且金融业和服务业的萧条使得东海岸失业率上升是必然的。今天alco就已经在讨论裁员了。

黑山老妖

原帖由 老大卫 于 25/2/2008 19:07 发表

                               
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我想最近怎么坛子里妖气冲天.原来是老妖驾到了.
欢迎啊.
加分先!!!!!!!!

妖气冲天和我没有关系。^_^
看到你的照片了，以后碰上说不定能认出你来。

chxq89

所以我们只讨论中产阶级，有实际购买力的人群。这些才是研究对象。

澳洲绝大多数的人口分别在东边，这是对经济起决定作用的因素。如果东边的人都感觉到压力，那就说明的确有压力了。

黑山老妖

原帖由 chxq89 于 25/2/2008 21:21 发表

                               
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所以我们只讨论中产阶级，有实际购买力的人群。这些才是研究对象。

澳洲绝大多数的人口分别在东边，这是对经济起决定作用的因素。如果东边的人都感觉到压力，那就说明的确有压力了。

现在是2speed economy。东面和西面明显是两个速度。
东面有压力已经不是一会半会了。之前几年NSW基本处于recession。不是靠减税大家生活会很苦。再加利息西面可能还没感觉到，在东面这额外的压力可能就是那最后一根稻草。
现在的情况下一味加息达不到最好的效果，但是澳洲央行的利率却是紧跟通膨。这是一个弊端。这次肯定是要牺牲了大部分人。

Microhard

when will the houses' price be going down?----i am hunting houses!

黑山老妖

原帖由 Microhard 于 25/2/2008 22:06 发表

                               
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when will the houses' price be going down?----i am hunting houses!

Which city?

mite

代回答 -  他在MEL

Consultant

原帖由 黑山老妖 于 25-2-2008 10:07 发表

                               
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申明：我不是金融顾问，以下所有的东东都是我个人见解，不能构任何的金融投资建议书。本人不为任何损失和责任负责。可以转载但是要注明出处(http://www.freeoz.org 和 http://www.phoen8x.com)以及作者。
disclaime ...

妖兄也来了阿，欢迎欢迎阿。
不过对于您的这个见解，到不敢苟同，我记得您也是同意供需矛盾才是房产市场的决定因素。对于悉尼现在这样一个尖锐的矛盾中，房价怎有不升的道理呢？假如房价不升反跌，外加租金上扬这个不争的事实，到时候，大家就会觉得原来再比现在的房租每周添加百十来块，就可以供一套房了，那么会不会有很多人开始买房呢？当这部分人越来越多的时候，难道房市不会有所影响么？