澳洲买房201105有图有真相(推荐我们买房的律师)

tjlin

今天签了合同，准备开始做房奴了，写个帖子纪念一下。也和论坛的朋友们分享下经验和酸甜苦辣。
先列个提纲：
1.买房需求和考虑重点
2.买房经济性分析和现金准备
3.看房经历和记录
4.签约前后问题集锦和征求建议
5.交易过程未来
6 买房经验和入住后的感受
7.律师

[ 本帖最后由 tjlin 于 27-8-2011 16:11 编辑 ]

tjlin

买房需求和考虑重点：
花絮：新移民刚过来半年，老婆刚生了个女儿。本来也压根儿没想着买房，刚过来能能租个房子就觉得谢天谢地了。好不容易抢租到一个房子380/周。 租房像打仗，相信很多新移民都深有体会！
      租房的时候曾经去看过st lenoards 离车站走路25分钟的一个非常破的unit,至少有四五十年楼龄吧，450每周，居然有40人左右过来看，晕菜了
      朋友的鼓动说先有空看看房子。
我自己想了下几点买房需求：

1.好学校。 想过孟母三迁的故事哈。（上myschool查下学校，carlingford west小学很好， 旁边James ruse中学需要入学考试，寄希望于我家宝宝能考上）
2.上班方便。（我上班族西北区，不过大部分时间可以在家上班）
3.房子保值 （house 比较保值，靠近市区近越近的地方越保值，当然排除治安特别差的地方） 明确需求是市区20公里以内
4.house ( house 才是我澳洲移民梦到重要组成部分）
5.预算 （大家肯定说怎么把这么重要的放在第五呢。 呵呵，我想符合需求的再考虑加强。反正没这么快买房，人要有理想嘛，比如我们是穷学生的时候也去南京路逛逛，买不起总也要有个盼头）
  预算暂时是xx万 (因为刚移民过来也没钱，没个概念，先刚房子再说吧。否则我想着预算10万澳币买个大house会被人笑话的 ）
6.房屋需求：
   1. 最好是地大，能多大就多大，最好是两三千平方的庄园有泳池有山坡有小溪流....扯远了    六百平方以上吧
   2. 朝向好，南北朝向的
   3. 安静
   4. 最好是砖房
   5. 周围治安好

对于华人多不多我们倒是不在意，很多华人多的地方房价不合理。 比如hurstville很多house 都是要80万，其实也不咋地，至少我不动心

综上需求，我觉得不靠火车站的房子便宜些。 Carlingford学校好，离我上班近，首选。

[ 本帖最后由 tjlin 于 21-5-2011 21:12 编辑 ]

tjlin

2.买房经济性分析
•        正面因素：
澳洲的人口未来40年将增长到3600-5000万。
悉尼的新住宅审批缓慢，各社区委员会很难通过新建项目
悉尼房子空置率非常低，房租偏高
通货膨胀
•        负面因素：
澳币升值影响各个行业特别是教育行业，留学生减少
移民政策收紧影响新移民，新移民将有减少趋势
澳洲房价在西方国家中偏高明显。居民购房能力下降
利率比较高影响购房成本

个人觉得通货膨胀是影响最大的。

我做了很多模型用来分析买房的经济性，可行性，弄回来数学建模的知识。 考虑到地皮升值，房子折旧，市场波动，利率变动，土地供求变化。把自己看糊涂了。 最后还是用简单点的模型来解决问题：

简单模型：
手中有10万澳币，购买60万的三房house的经济性：
        收入                支出                总计
租房        10万澳币利息 6%税后 4%        4000        房租 380×52周        -20000       
                                       
总计                4000                -20000        -16000

买房                             利息支出 50万 7%利率        -35000       
                        房屋维修费用council费        -2000       
总计                                                 -37000       

简单看好像租房只要支出16k而买房却要指出37k.还是租房划算很多。

但是考虑到通货膨胀的因素，过去10年平均2.8%到3%。 就是我贷款50万贬值3%=15k，也就是我从中收益15k. 所以总的算来还是买房支出每年22k,租房支出每年16k.

但是买房有如下好处：
1.第二年以后利息减少，总支出就减少
2.家庭有个稳定的住所，小孩有好学校

[ 本帖最后由 tjlin 于 14-5-2011 21:01 编辑 ]

tjlin

第一次看房：

第一套在drumoyne,一套200多平方的地房子很破，要价90万。看来我是买不起这个区的了，作为梦想过的区，所以过来参观下。

接着开车到Telopea
这个房子不错，地650平方，房子刚装修，很明亮。 风景很好，花园很平整，地很整齐， 露天车位。Carlingford West 小学。现在还在卖：
http://www.realestate.com.au/property-house-nsw-telopea-107280115
不过是木板房 （第二周正好这个房拍卖，我们过去凑热闹。这个房子拍卖到57.3万， 估计房东没接受， 这几周房子挂着59.9万继续卖。

接着看了周围的几套房子，砖房大约75-85万。周围环境还不错，山区，绿地多，属于中密度区。 开车去carlingford 看了几套，没啥印象了，基本上70万左右。有套60万木板房有800多平地，觉得不错，出门前看到花园上面巨大的高压线。carlingford的高压线果然名不虚传。

看房感想：
有些房子是特地装修了，刷墙了在卖。装修过了很多缺陷可能被掩盖了
有些是住家还没搬出去的。 （看看有些白人家庭自住的，挺有生活气息的，很实用。想起Ray提醒过房子的前任房东素质和生活习惯很重要，影响房子的保养）

第二次看房：

  带上LD,去看了房子拍卖。结果在周围看看。看房的中国人居多。走路几分钟就看到我们现在买的房子。我们不知道价钱先进去看了，开始以为这个房子可能要75万。一看墙上照片房东一家白人很温馨。三个房间的，号称是4车库，其实是负一楼一个车库带workshop.外面两个带棚车位。三房两卫632的地。 标价69万，中介说可以出比这个低的价格。我们俩都很喜欢，觉得就是我们的dreamhouse了。人生若只如初见！！(其实后来我们发现房子的很多缺点，所以和中介耗着没有立刻下offer)   给大家看看照片先

[ 本帖最后由 tjlin 于 22-5-2011 10:29 编辑 ]

自游自在

我抢板凳好了

nicoleflopy

等着看，~~~~

flylotus

给lz加油。等着更新

gui1

今天刚去carlingford 转了一圈，呵呵，还行，就是交通有点不便利，呵呵，也准备在这个区入手，

MillerYang

再写点。。。精华伺候

人生苦短

要坚持写完啊，我们大家支持你！

retrieve

考虑过carlingford，要买house，基本上要70w了。
要避开高压线，避开大路，还是比较难的。
楼主看的是Telopea的房？是carlingford west的catchment？而且看上去是个板房。。。

stillying1983

LZ很牛，谢谢分享！

Ray和Wendy

panfro

同等好帖！

y2kgo

等秒杀

tjlin

对不起大家，我回来了。这几天头疼欲裂。因为这周加班了超过六十小时。没为别的，因为首期还不够，希望这几周的工资能够补上。

ellenzhiyi

辛苦辛苦！
买了房子就有动力了，住进自己的房子，一切都值得

小心别把身体累垮了，革命的本钱哪

y2kgo

哇，楼主太拼命了
那咱不催您啦
您慢慢写哦
先好好休息啦

依然逍遥

LZ休息好再来直播，身体要紧。

tjlin

预算，现金准备和银行贷款预批
    因为国内的房子我在出来前还清贷款。真是失策，公积金贷款才3.3的利率。 所以现在现金不够。
预算60万的house,但是看了一次觉得选择范围太小，都是木板房。所以增加预算到70万。选择范围多些但是也要多出血啊。
60万以上印花税两万5以上了。55万以下是不用印花税的

    看房前最好做个银行预批。现在的银行在抢客户，都很热心帮忙。不过我的问题就是木有钱，木有钱真是问题。是个大问题。 我希望贷款八成五的，或九成的。可是要另外白白叫5k-11k的保险费。心痛啊，
    找了几个broker都没成。 westpac四月底有个八成五贷款免保险费的。可惜过期了，而且westpac还对contract工贷款要求高，过不了

算了下现金： 如果一成五的首期，要多交5k的保险费。
70万房子一成五要 10.5万，家印花税和律师费之类的3万多共要14万
如果两成首期 需要大约17万

[ 本帖最后由 tjlin 于 15-5-2011 19:52 编辑 ]

oldqin

所以说买房至少要准备够总房价的25%才比较有底

等楼主更新

tjlin

有些朋友觉得我是个疯狂的人。才登录半年，秒杀工作，汽车拍卖秒杀，租房秒杀，现在买房也秒杀。
刚登陆直接带了一万六现金去汽车拍卖买了直接开会来，租房也是预付了一万多钱直接搞定，一来就找到工作是运气，到现在迅速买房。其实重要的是分析好自己的需求，所以我自己觉得自己做的事情还算理性。

tjlin

昨天签了合同。下周就是冷静期了。希望一切顺利。 明天开始办理正式的贷款流程。 贷款有等额还本付息和只还利息的，不知道哪种方式合适呢？
我申请了nab的贷款，年利率6.87%，带对冲账户的，我想带对冲账户的，那两中还款方式应该也差不多吧

清风不写字

原帖由 tjlin 于 15-5-2011 20:52 发表

                               
登录/注册后可看大图

昨天签了合同。下周就是冷静期了。希望一切顺利。 明天开始办理正式的贷款流程。 贷款有等额还本付息和只还利息的，不知道哪种方式合适呢？
我申请了nab的贷款，年利率6.87%，带对冲账户的，我想带对冲账户的，那两 ...

有对冲帐户的话，当然选只还利息，实际还的利息额一样，但是更灵活。将来转投资房也有利的多。

清风不写字

恭喜楼主！

yangwen1111

楼主你在nab的贷款要小心啊，他们办事情很托的，而且不保准！
我们家是上周六settle的。还好我跟买房那边申请了60天的settlement day。要不然就真被NAB害死啦！
事情是这样的，我和我老公都是CBA的客户，一开始CBA都已经批准我们的贷款了，我老公嫌贵就去申请了NAB，说是有0.85%的折扣，便宜很多。我们七七八八的准备了一大堆材料，前台的人满脸笑容说没问题，我也特别强调了我还在试用期（我们公司试用期6个月，我还差一个月就满了），前台的人也说没问题，只要我能提供持续的收入证明就ok，她要什么我就一一照办。结果2周过去后，我老公正打算去签正式合同的时候，NAB的人才说不能批我们的贷款，TNND，我老公刚把CBA的贷款回绝了，他们就跟我们说不贷给我们！
于是我们又火速赶回CBA，厚脸皮让他们重新贷款给我们，都不知道有多丢人！还好CBA的服务一流，又火速的帮我们把一切都办好，也尽量给我们申请了高一些的折扣，我们目前签的是6.99%一年的固定利率。明年再看情况决定浮动还是固定。虽然比NAB贵一点儿，但CBA的服务让我很满意，而且年费也比NAB便宜以一点儿。Settle也帮我搞得很顺利，每年多付点儿钱我也认了！

icyrivermm

原帖由 tjlin 于 15-5-2011 20:52 发表

                               
登录/注册后可看大图

昨天签了合同。下周就是冷静期了。希望一切顺利。 明天开始办理正式的贷款流程。 贷款有等额还本付息和只还利息的，不知道哪种方式合适呢？
我申请了nab的贷款，年利率6.87%，带对冲账户的，我想带对冲账户的，那两 ...

等lz上pp，恭喜买到心仪的房子。

MillerYang

原帖由 tjlin 于 15-5-2011 20:52 发表

                               
登录/注册后可看大图

昨天签了合同。下周就是冷静期了。希望一切顺利。 明天开始办理正式的贷款流程。 贷款有等额还本付息和只还利息的，不知道哪种方式合适呢？
我申请了nab的贷款，年利率6.87%，带对冲账户的，我想带对冲账户的，那两 ...

只记得当时broker说有一种定下来后就不能转另外一种。。。至于是哪种已经忘了

gentleboy

NAB利率低，但是服务一般，拖得时间很长，最近有个朋友和你情况一摸一样。。。

szaneyxl

55万以下是不用印花税的


不是50万以下（含50万）才不用交stamp duty吗？
那个对啊？txm?