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楼主: kevin妈妈

来看看悉尼这些房价

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 楼主| 发表于 18-4-2019 09:38:42 | 显示全部楼层
Lopemann 发表于 17-4-2019 18:29
已经见到好几个地价高于房价的交易了。

如果地价不变,则可以作为一个floor indicator,那其实房价不 ...

现在网上查到的地价,是差不多一年前的。相对现在来说,是偏高了的。所以等今年7月新的地价出来,估计全部都会下调。
明年买房,按照新的地价来估算,那么价格又会低一些?

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发表于 18-4-2019 09:49:32 | 显示全部楼层
kevin妈妈 发表于 18-4-2019 08:38
现在网上查到的地价,是差不多一年前的。相对现在来说,是偏高了的。所以等今年7月新的地价出来,估计全 ...

对的

通过这种估价方式能找出在现行市场物美价廉的house,但是并不能判断地价房价是否还会持续下跌。不过能做到前者已经非常非常不错了

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 楼主| 发表于 18-4-2019 10:08:12 | 显示全部楼层
Lopemann 发表于 18-4-2019 08:49
对的

通过这种估价方式能找出在现行市场物美价廉的house,但是并不能判断地价房价是否还会持续下跌。 ...

有地价可查,最起码心里有个大概的价格数,而且即使现在的地价是一年前的,但是从我做的那些数据来看,成交价绝大多数都不会跌破地价。除非房子实在太差。

不知道卖家和中介,是不是也看这个数据来定一个心理卖价?

如果是这样,那么等新的地价出来后,如果地价下调,那么房价也会随着下调。也就是说,房价还会跌。

所以,等7月新的地价出来,下半年继续观察。

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发表于 18-4-2019 18:57:08 | 显示全部楼层
kevin妈妈 发表于 18-4-2019 09:08
有地价可查,最起码心里有个大概的价格数,而且即使现在的地价是一年前的,但是从我做的那些数据来看,成 ...

哈哈我也有一样的想法

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发表于 18-4-2019 20:58:32 | 显示全部楼层
Lopemann 发表于 17-4-2019 18:23
我们的收入倒是足够,要诀择的是买Unit + House还是House Only

后者就永远损失印花税减免了,前者就是 ...

思路清晰了就可以行动了
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发表于 28-4-2019 01:47:00 | 显示全部楼层
本帖最后由 Lopemann 于 28-4-2019 10:44 编辑

https://www.realestate.com.au/pr ... -mortdale-130733850
88万卖掉了,虽然地价已经87.2万

https://www.realestate.com.au/so ... sw-bexley-130808134
拍卖85.6万卖掉了,还是低于地价
不过拍到80万的时候owner真的表示80万就可以卖,只是几个买家在加价

感觉卖家们绷不住了,市面上的确开始出现不少和地价持平甚至低于地价的不错house

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发表于 28-4-2019 04:12:15 | 显示全部楼层
刚搬来悉尼,看大家讨论的热烈。请教一下地价在哪儿可以查看呢?
我住在西北pennant hills,为啥这边房子这么贵呢?
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发表于 28-4-2019 11:44:30 | 显示全部楼层
dragon8848 发表于 28-4-2019 03:12
刚搬来悉尼,看大家讨论的热烈。请教一下地价在哪儿可以查看呢?
我住在西北pennant hills,为啥这边房子 ...

地价查询:http://www.valuergeneral.nsw.gov ... .htm?execution=e2s1
历史售价查询:http://www.valuergeneral.nsw.gov ... BE9C?execution=e1s1

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 楼主| 发表于 28-4-2019 15:21:20 | 显示全部楼层
Lopemann 发表于 28-4-2019 00:47
https://www.realestate.com.au/property-house-nsw-mortdale-130733850
88万卖掉了,虽然地价已经87.2万
...

看来卖家也有考虑实际的地价和网上去年的地价有一定差距。

这价钱相对于去年来说是真的不错啦,去年这个价,大概就是买townhouse和villa的价格。

现在的行情,买家真的没必要去抢。好的还在后面。

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 楼主| 发表于 28-4-2019 15:22:07 | 显示全部楼层
dragon8848 发表于 28-4-2019 03:12
刚搬来悉尼,看大家讨论的热烈。请教一下地价在哪儿可以查看呢?
我住在西北pennant hills,为啥这边房子 ...

悉尼的房子是挺贵的,西北还不算最贵
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发表于 28-4-2019 15:29:57 | 显示全部楼层
kevin妈妈 发表于 28-4-2019 14:21
看来卖家也有考虑实际的地价和网上去年的地价有一定差距。

这价钱相对于去年来说是真的不错啦,去年这 ...

关注到很多人都是2017年买入的房子
发现散户炒房和炒股都差不多,在最糟糕的时候追涨杀跌

还有就是你说的IO转PIF的影响
几个朋友最近IO到期,refinance的时候发现新银行贷不到足够的钱
继续老银行就得付4.5%的variable
这种现象会越来越多

值得再等

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发表于 28-4-2019 16:10:22 | 显示全部楼层
Lopemann 发表于 28-4-2019 10:44
地价查询:http://www.valuergeneral.nsw.gov.au/services/lvs.htm?execution=e2s1
历史售价查询:http: ...

谢谢
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发表于 28-4-2019 20:02:31 | 显示全部楼层
kevin妈妈 发表于 28-4-2019 14:22
悉尼的房子是挺贵的,西北还不算最贵

哪能和最贵的比。我是觉得您看的房子都比这边便宜呢。
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 楼主| 发表于 29-4-2019 10:14:04 | 显示全部楼层
Lopemann 发表于 28-4-2019 14:29
关注到很多人都是2017年买入的房子
发现散户炒房和炒股都差不多,在最糟糕的时候追涨杀跌

对的,炒房客一般都不是买一套房,而且当初的贷款都是做假+IO。那么IO到期,他们就没有办法贷到钱了,不卖房子又付不起这么高的贷款。房市又不知道什么时候见底,现在只有两条路:要么熬到房价回升,但是熬要有资本。要么就跑,看谁跑得快,减少损失。
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 楼主| 发表于 29-4-2019 10:16:52 | 显示全部楼层
dragon8848 发表于 28-4-2019 19:02
哪能和最贵的比。我是觉得您看的房子都比这边便宜呢。

通常来说,悉尼最贵的是东边,然后北面,西北和北面靠着,自然也贵。

西面最便宜,然后是南面,内西和西北价格差不多。

我没钱,只能看比较便宜的地区
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发表于 29-4-2019 14:38:39 | 显示全部楼层
kevin妈妈 发表于 29-4-2019 09:16
通常来说,悉尼最贵的是东边,然后北面,西北和北面靠着,自然也贵。

西面最便宜,然后是南面,内西和 ...

这个东南西北是以CBD为中心来说么?如果这样来说的话东边土地资源本来就少,海景房肯定就贵了哈。这儿有台风、海啸这些么?
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 楼主| 发表于 29-4-2019 15:26:03 | 显示全部楼层
dragon8848 发表于 29-4-2019 13:38
这个东南西北是以CBD为中心来说么?如果这样来说的话东边土地资源本来就少,海景房肯定就贵了哈。这儿有 ...

是以CBD为中心来说。东边靠海,风景最美。在澳洲CBD附近有海景的房子都贵,好像歌剧院悉尼大桥附近。

台风有,海啸没听说。
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发表于 30-4-2019 19:45:39 | 显示全部楼层
kevin妈妈 发表于 13-2-2019 10:43
这间双砖两层duplex,也是不错的区,步行10分钟到火车站。Auction指导价是 90万,上周六拍卖,89万sold,不 ...

隔壁的拿出来拍卖了
https://www.realestate.com.au/pr ... -mortdale-131083254

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 楼主| 发表于 1-5-2019 10:10:55 | 显示全部楼层
本帖最后由 kevin妈妈 于 1-5-2019 09:14 编辑


我一开始还以为是双层大house,再一看原来是Duplex

记得看过一篇文章说,房子在公园旁边不好。一个不安全,第二个吵。

说真的不喜欢这个设计。

一点花园草地都没有也就罢了,可是整一楼全瓷砖啊,一直铺到后院也是一模一样的瓷砖。后院应该像后院的样子,不想打理的话,那就铺院子专用的那种小瓷砖。现在这样完全没有美感。阳光照着的时候,到处都是惨白惨白的,太刺眼。前院的色彩也和房子颜色完全不搭,这个设计师不合格啊。

5.JPG

4.JPG

厨房用这样颜色的橱柜,太不协调了。饭厅竟然还弄一个这样的柜子立在那里,怎么想的?

1.JPG

浴室地板的颜色,和整套房子完全扯不上关系啊。房子的设计,应该整体和谐,而不是突然冒出一种莫名其妙的色彩出来。

2.JPG

再看这个平面图,红线那些位置,那么多空间完全用不上。细细长长的走廊太多,最浪费空间了,感受也不好。

3.JPG



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发表于 1-5-2019 10:17:44 | 显示全部楼层
kevin妈妈 发表于 1-5-2019 09:10
我一开始还以为是双层大house,再一看原来是Duplex

记得看过一篇文章说,房子在公园旁边不好。 ...

那我也不去了

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kevin妈妈 + 50 你太可爱了!

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 楼主| 发表于 1-5-2019 10:21:24 | 显示全部楼层

不要被我影响,每个人的喜好不同
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发表于 1-5-2019 22:26:41 | 显示全部楼层
今天想了一下地价这种计算方式对我而言是否重要
我在乎的是环境安全,方便,近火车站,离city不远
不在乎的是学区,因为没小孩

所以低于地价的学区房与高于低价的方便房之间,我自主的体验可能实际会选择后者
我觉得我喜欢的房子地价便宜这一点的诱惑力远大于房子相对于土地价格的mark-up低
虽然后者潜在来说在这个邮编里面是较优的投资

http://www.valuergeneral.nsw.gov.au/land_values/valuation_method
地价的计算方法非常粗糙,并不反映地本身的价值
和投资中存在的绝对downside protection完全不一样

地价的两个决定因素,1.周围的房子作为benchmark
2.房子自身的条件作为component factor

做数据分析的经验来看,他们可能是用同一个邮编来group房子,而非物理距离
因为后者做起来非常复杂

也就是说1.地价本身主要受property sales的直接影响,房价下跌直接导致土地下跌
2.房子在哪个区可能都直接影响了地的价值
3.房子本身的条件影响有限,因为只是作为一个factor来调整benchmark

https://www.realestate.com.au/property-house-nsw-bexley-130357994
这个房子几乎符合我所有条件,从出门到办公室就半小时时间
97万虽然比去年的地价贵21万,但是这个因素对我而言可能都不那么重要了
地价低或许就是因为区在Bexley而不是Rockdale,即使这里到Rockdale火车站才几百米

如果有的选,我是不是应该选在垃圾区的边界,同时周围有火车站的房子?这样能获得最低的土地价值以及最高的便利

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发表于 1-5-2019 22:37:25 | 显示全部楼层
地价影响房价,房价影响地价。
所以房价的涨跌本身就会影响下一年房价的涨跌,如果没有别的利好或利空信息的话
有点讽刺的是,那些买房子的rational buyer的决策方法直接会导致房价的upward/downward spiral

房子/地价不理性的攀升或下跌则更可能由uninformed buyer导致的
比方说2013-2017年由大量低质量借款人和国际买家造成的暴涨
这个作为另一个角度真的蛮有意思的

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发表于 1-5-2019 23:26:40 | 显示全部楼层
对比旁边这个离city更远,离火车站更远的110万的Carlton的老破房感觉尤其明显

https://www.realestate.com.au/pr ... w-carlton-131036218

1.png

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 楼主| 发表于 2-5-2019 10:07:47 | 显示全部楼层
Lopemann 发表于 1-5-2019 21:26
今天想了一下地价这种计算方式对我而言是否重要
我在乎的是环境安全,方便,近火车站,离city不远
不在乎 ...

你说的这套房子,我非常喜欢的啊。

https://www.realestate.com.au/property-house-nsw-bexley-130357994

当时开放的时候去看了,人山人海,完全不像房价大跌的样子

这么好的房子,584.96 m²,而且里面都装修得这么好,后院还那么大,8分钟走到Rockdale 火车。当时开价好像是92万左右,开价实在是太吸引人了。

我们当时虽然出了个92万的价,不过也知道没啥希望,因为看得出很多来看的人都有兴趣。抢不过人家。

垃圾区的边界我们还是不看的,毕竟还是考虑安全。尤其是我儿子天天自己坐火车上学放学,我不希望他碰到太多闲杂人员。

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 楼主| 发表于 2-5-2019 10:15:12 | 显示全部楼层
Lopemann 发表于 1-5-2019 22:26
对比旁边这个离city更远,离火车站更远的110万的Carlton的老破房感觉尤其明显

https://www.realestate.c ...

Carlton和Allawah这两个区,在南边来说,都不属于便宜的地区。或者是因为靠近Hurstville?

而Bexley,却一直属于南区里价格比较便宜的,我估计是因为没有火车站。它只有靠近Rockdale和Kogarah的那一小部分,才方便坐火车。但是,地价和房价,却会受到整个Bexley区的影响。

未标题-1.jpg
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发表于 2-5-2019 13:08:01 | 显示全部楼层
kevin妈妈 发表于 2-5-2019 09:15
Carlton和Allawah这两个区,在南边来说,都不属于便宜的地区。或者是因为靠近Hurstville?

而Bexley, ...

对的,这就是我的意思
选择Bexley的边缘,交通方便且地价/房价便宜,相比较选贵区的糟糕location,会占不少便宜

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 楼主| 发表于 2-5-2019 13:49:49 | 显示全部楼层
Lopemann 发表于 2-5-2019 12:08
对的,这就是我的意思
选择Bexley的边缘,交通方便且地价/房价便宜,相比较选贵区的糟糕location,会占 ...

原来你说的是Bexley的边缘,Bexley不是垃圾区啊

这些没有火车站的区,边缘的房子不多,能够碰到自己满意的那就更少。所以,只能看运气了。

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发表于 2-5-2019 17:12:14 | 显示全部楼层
kevin妈妈 发表于 2-5-2019 12:49
原来你说的是Bexley的边缘,Bexley不是垃圾区啊

这些没有火车站的区,边缘的房子不多,能够碰到自 ...

哈哈好吧,我以为大家都公认的..

对的,这种机会不多,但是一旦出现,和实际价值比underprice的概率很高
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 楼主| 发表于 2-5-2019 17:27:14 | 显示全部楼层
Lopemann 发表于 2-5-2019 16:12
哈哈好吧,我以为大家都公认的..

对的,这种机会不多,但是一旦出现,和实际价值比underprice的概率很 ...

Bankstown才算垃圾区吧,然后它旁边的那些区才算边缘。Riverwood、Roselands——Peakhurst——Beverly Hills,然后才到Bexley——Kogarah、Rockdale,大概是这样的排序。

所以想买到好的房子,一定要做很多功课,而且要很有耐心。会买到的,会买到的

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